수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 121호입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고, 감정평가 당시 121호를 포함한 다수 호실은 공실 상태이며 내부공사가 마무리되지 않은 것으로 조사됐습니다. 본건 121호부터 123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태지만 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 표시돼 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.

가격만 보면 457,000,000원에서 두 차례 유찰돼 223,930,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 인수와 목적물 특정입니다. 현황조사 임차인의 점유 부분이 125호로 기재돼 본건 121호와 맞지 않는 반면, 배당 시뮬레이션은 해당 보증금 50,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 따라서 원본 확인 전에는 실질 부담을 273,930,000원까지 열어두는 보수적 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국의 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 대항력은 있으나 호수 불일치 확인 필수

실제 임차인은 1명으로 기재돼 있습니다. 전입일 2023.02.17.은 말소기준권리인 2024.07.15.보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있고, 확정일자는 기재되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 계산됐습니다. 이 구조를 그대로 적용하면 배당에서 보증금을 받지 못하고 매수인이 50,000,000원 전액을 인수합니다.

③ 가격 — 49% 할인보다 실질취득액을 봐야 한다

현재 최저매각가는 223,930,000원으로 감정가 457,000,000원의 49%입니다. 배당 시나리오상의 임차보증금 인수 50,000,000원을 더하면 자료상 실질취득액은 273,930,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 59.9% 수준입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 판매시설이고, 121호는 내부공사 미완료 대상이며 121호부터 123호는 경계벽이 없는 상태라는 점까지 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,930,000원 가정)

현재 회차 기준 중소기업은행 미배당액은 9,140,005,020원입니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 50,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 50,000,000원

자료상 인수액은 세 시나리오 모두 50,000,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차의 자료상 실질취득은 273,930,000원, 3회 유찰 시에는 206,751,000원, 4회 유찰 시에는 159,725,700원이 됩니다. 다만 이 계산은 125호로 표시된 임차보증금이 실제 본건 121호에 승계된다는 배당 시나리오를 전제로 한 수치입니다.

⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이며 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
• 본건 내부상태. 121호를 포함한 일련번호 15~17은 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치·면적을 특정할 수 있고 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
• 내부공사. 121호를 포함한 일련번호 8~18은 기준시점 현재 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다.
• 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 토지 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
• 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 호수 원본 대조. 본건 121호와 임차인 점유 부분 125호가 서로 다릅니다. 매각물건명세서·현황조사·점유현황을 직접 대조해 실제 승계 여부를 먼저 확정해야 합니다.
• 인수액 보수적 반영. 불일치가 해소되기 전에는 배당 시나리오대로 보증금 50,000,000원을 잠재 인수액으로 반영해 자금계획을 세우는 편이 안전합니다.
• 경계벽 확인. 121호~123호는 경계벽이 없는 상태입니다. 현장 표시와 건축물현황도를 대조하고, 경계벽 설치·복원에 필요한 상태를 확인해야 합니다.
• 내부공사 상태. 본건은 내부공사가 마무리되지 않은 호실에 해당합니다. 실제 사용을 위한 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·거북섬 일대 판매시설의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것

등기권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2024.07.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 121호 경계벽 부재·내부공사 미완료·판매시설의 환금성, 그리고 무엇보다 본건은 121호인데 대항력 임차인은 125호로 표시된 불일치입니다.

현재 배당 시나리오를 그대로 따르면 매수인은 보증금 50,000,000원을 인수해 실질취득액이 223,930,000원이 아니라 273,930,000원이 됩니다. 반면 이 50,000,000원이 실제 121호와 무관하다는 것이 원본에서 확인된다면 위험 구조는 크게 달라집니다. 따라서 이 사건은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라 “호수·점유·경계·인수관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.