수원지방법원 2025타경53271. 경기도 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 124호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 건물의 집합건축물대장 용도는 판매시설입니다. 감정가 1,432,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 701,680,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 가격표만 보면 절반 이하이지만, 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 2023.02.17 전입의 임차인이 있고 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2024.07.15 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 말소기준권리로서 매각으로 소멸하므로, 등기부만 놓고 보면 후순위 권리 인수 문제는 단순합니다. 그러나 이번 사건의 실제 핵심은 임차인의 선순위 대항력 가능성과 점유 호수의 불일치, 그리고 대지권 목적 토지의 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 124호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,000,000원 / 701,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2024.07.15 설정된 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.15 주식회사온누리종합건설을 거쳐 같은 날 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 — 보증금 5천만원 인수 계산, 그러나 125호 기재
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.02.17은 말소기준일인 2024.07.15보다 빠르고, 계산상 우선변제권 없이 보증금 전액 50,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 701,680,000원만을 취득비용으로 보면 안 되고, 최저가 701,680,000원 + 인수 50,000,000원 = 실질취득 751,680,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 701,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,416,800원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 692,263,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 9,360,000,000원 중 692,263,200원만 배당되는 계산으로, 미배당은 8,667,736,800원입니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 5천만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 701,680,000원 | 50,000,000원 | 751,680,000원 | 8,667,736,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 491,175,999원 | 50,000,000원 | 541,175,999원 | 8,876,135,761원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 343,823,199원 | 50,000,000원 | 393,823,199원 | 9,021,790,326원 |
이 임차관계가 실제 124호에 적용된다는 전제에서는 유찰이 추가돼도 매수인 인수액 50,000,000원은 그대로입니다. 다만 보증금이 낙찰가보다 작은 구조이므로, 대항력 인수형에서 보증금이 총취득가를 고정시키는 경우와는 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만, 언제나 낙찰가에 50,000,000원을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정평가 기준 125호는 편의점으로 이용 중이고 나머지 호수는 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 구조·공사. 지하4층·지상8층 건물의 1층 호실들로, 일부 호수는 호별 경계벽이 없는 이른바 ‘튼 상가’ 상태이며 일부 호수는 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 토지 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 대지. 토지면적은 5,007.2㎡이고 평탄한 가로장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 124호·125호 점유관계 확인. 대상은 124호인데 임차인 점유 부분은 125호입니다. 현황조사 원문, 매각물건명세서, 현장 경계와 출입구를 서로 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 전제 확인. 현재 계산은 주식회사 청담리테일의 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 응찰가 계산에는 반드시 이를 포함해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 공유수면관리및매립에관한법률상 금지사항 부기등기가 있으므로 원문 내용과 매수 후 제약을 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’만 보고 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다.
- 상가 구조 확인. 일부 호실은 경계벽이 없는 상태이고 내부공사가 완료되지 않았습니다. 대상 호실의 실제 독립성·공사상태·사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 검토. 감정평가상 다수 호실이 공실로 기재돼 있으므로 판매시설의 임대수요와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 별도등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 감정가 1,432,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 701,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현황조사상 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 실질취득은 751,680,000원입니다. 더욱이 임차인의 점유 부분은 125호인데 경매 대상은 124호이고, 감정평가에는 일부 호실의 경계벽 부재와 내부공사 미완료가 기재돼 있습니다.
등기부상 후순위 권리 소멸 자체는 비교적 명확하지만, 이번 사건은 임차 점유의 실제 범위, 별도등기, 판매시설의 환금성을 확인해야 판단이 완성됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 “가격은 많이 내려왔지만, 권리·점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
