수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 1층 120호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 판매시설이고, 대지권의 목적인 토지는 상업용으로 이용되는 일반상업지역입니다. 현재 소유자는 주식회사시원파트너스. 2024년 7월 15일 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국 압류, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 순위보다 더 주의할 부분은 점유관계입니다. 현황조사상 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 보증금 50,000,000원, 차임 6,000,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2023년 2월 17일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 점유부분은 125호로 적혀 있어 경매 대상인 120호와 일치하지 않습니다. 배당 계산은 이 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있으므로, 입찰 전에는 120호에 실제로 적용되는 임차권인지 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 120호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 362,110,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 승계가 변수
중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 공동담보목록 제2024-356호에 포함돼 있으며 현재 회차 배당에서는 집행비용을 뺀 356,240,460원만 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 9,003,759,540원입니다.
② 임차인 분석 — ‘125호’ 표기를 그냥 넘기면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 50,000,000원 |
현재 제공된 배당 계산을 그대로 적용하면 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 승계합니다. 보증금이 현재 최저가 362,110,000원보다 작으므로 대항력 인수형의 “실질취득액이 보증금으로 고정되는” 구조는 아닙니다. 현재 회차 실질취득은 362,110,000원 + 50,000,000원 = 412,110,000원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 739,000,000원의 49%인 362,110,000원입니다. 하지만 이 사건은 매수인 인수 50,000,000원을 함께 봐야 하므로 현재 회차의 실질취득액은 412,110,000원입니다. 실제 거래가격과 직접 비교할 근거가 제시돼 있지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 362,110,000원 | 50,000,000원 | 412,110,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 253,476,999원 | 50,000,000원 | 303,476,999원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 177,433,899원 | 50,000,000원 | 227,433,899원 |
④ 예상배당표 (매각가 362,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,869,540원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 356,240,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 362,110,000원이 집행비용과 중소기업은행 배당으로 모두 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수에 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 120호는 ‘튼 상가’ 구간
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정평가 이용상태에서 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이며 그 외 호수는 공실로 조사됐습니다.
- 경계벽. 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 다만 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계를 표시할 수 있어 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단돼 있습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 「공유수면관리및매립에관한법률」에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 확인. 주식회사 청담리테일의 점유부분이 125호로 기재돼 있습니다. 이 임차보증금이 실제 120호 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 362,110,000원이 아니라 인수액을 합한 412,110,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 경계 복원비용. 120호가 포함된 114호~120호 구간에 경계벽이 없으므로, 독립점포로 사용할 경우 경계벽 설치·복원 가능성과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 판매시설이고 2회 유찰 상태입니다. 실제 거래가격 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으나 실제 배당에서 조세채권의 내용과 우선순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건의 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 현재 배당 계산대로라면 임차보증금 50,000,000원을 인수해 실질취득액은 412,110,000원이 됩니다. 더구나 임차인의 점유부분은 125호로 표시돼 있고, 경매 목적물은 120호입니다. 여기에 120호가 포함된 114호~120호 구간의 경계벽도 없는 상태입니다.
등기 후순위 권리는 비교적 명료하게 소멸하지만, 점유관계와 물리적 구획이 거래의 핵심 변수입니다. 실제 거래가격과의 직접 비교 없이 “감정가 대비 싸다”는 결론도 피해야 합니다. 이 물건은 가격 자체보다 임차인 호수·보증금 승계 여부·경계 복원 가능성을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 상가형 경매입니다.
