수원지방법원 2025타경53271. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 119호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가의 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정가는 741,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 363,090,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
현황조사에는 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 보증금 50,000,000원, 월차임 6,000,000원으로 기재돼 있고, 전입신고일은 2023.02.17입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 설정일 2024.07.15보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 분류됐고, 우선변제권은 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못한 채 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 119호 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 741,000,000원 / 363,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2024.07.15 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국의 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.01.31 하나자산신탁 명의 신탁등기는 2024.07.15 신탁재산 귀속으로 이미 정리된 이력이 있습니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 대항력 임차보증금 인수는 별개입니다. 자료상 임차인은 말소기준권리보다 앞선 2023.02.17 전입으로 대항력이 인정돼 있고 우선변제권이 없어, 배당표에는 배당액 0원·매수인 인수 50,000,000원으로 반영돼 있습니다.
② 임차관계 — 자료상 5,000만원 인수, 호수 확인 필수
| 임차인 | 임차 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 |
③ 예상배당표 (매각가 363,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,883,260원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 357,206,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 9,360,000,000원 중 357,206,740원이 배당되고, 미배당은 9,002,793,260원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 5,000만원
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 363,090,000원 | 357,206,740원 | 9,002,793,260원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 254,162,999원 | 249,804,717원 | 9,110,195,283원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 177,914,099원 | 174,623,302원 | 9,185,376,698원 | 50,000,000원 |
유찰이 추가되면 매각가는 내려가지만, 자료상 임차보증금 인수액은 세 시나리오 모두 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 응찰가는 항상 낙찰가에 이 인수액을 더한 실질 부담으로 판단해야 합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 경계벽과 별도등기 확인
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이며 1층 112호·113호는 시행사 분양사무실, 1층 125호는 편의점, 그 밖의 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 지하4층·지상8층 벽식·라멘구조 평지붕 건물로 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 공시지가는 2,430,000원/㎡, 토지면적은 5,007.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 119호 점유 확인. 경매 목적물은 119호인데 임차인 조사 부분은 125호입니다. 실제 119호의 점유자·사업자등록·전입 또는 임차권 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인수액을 응찰가에 더하기. 현재 자료 기준 매수인 인수는 50,000,000원입니다. 최저가 363,090,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 판매시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 경계벽 복원비용 확인. 114호~120호가 경계벽 없는 상태이므로 119호 독립 사용에 필요한 공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기의 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국과 시흥시 압류는 말소기준 이후 소멸 대상으로 정리돼 있으나, 현재 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 실제 인수와 점유다
현재 회차의 최저가는 363,090,000원으로 감정가 741,000,000원의 49%입니다. 그러나 자료상 대항력 임차보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득가는 413,090,000원입니다. 여기에 본건은 119호인데 현황조사 임차 부분은 125호로 기재돼 있고, 114호~120호는 경계벽이 없는 상태입니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 119호 실제 점유와 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 시세 비교자료가 없는 만큼 현재 단계의 결론은 권리 일부 확인 필요, 가격 판단 보류가 적절합니다.
