수원지방법원 2025타경53271. 본건은 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 108호입니다. 집합건축물대장상 해당 일련번호 물건들의 용도는 판매시설이고, 본건이 속한 107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다. 다만 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 표시되어 있어 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
권리상 말소기준은 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 2023.02.17. 전입한 것으로 기재되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 배당 가정에서는 이 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 108호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 277,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위인 임차인 기재가 핵심
등기상 현재 소유자는 주식회사시원파트너스이고, 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 인수 가능성 |
② 가격 — 최저가만 보지 말고 인수액까지 합쳐야 한다
감정가는 566,000,000원, 현재 최저매각가는 277,340,000원입니다. 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 배당 가정상 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 낙찰자에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차에서 체감해야 할 실질취득 부담은 327,340,000원입니다.
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득액이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 판매시설이고 경계벽이 없는 상태가 확인돼 있어, 아파트처럼 단순한 평형 실거래 평균으로 접근할 수 있는 물건도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,682,760원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 272,657,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 채권최고액 기준 미배당액은 9,087,342,760원입니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로, 상업용 및 업무용 부동산·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽식·라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물의 1층 구분건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,007.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 확인. 경매대상은 108호인데 현황조사 임차인은 125호입니다. 실제 점유대상과 임대차 목적물을 원본 문서 및 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 보수 반영. 불일치가 해소되기 전까지는 배당 가정대로 보증금 50,000,000원을 인수금액으로 포함해 자금계획을 잡는 편이 안전합니다.
- 경계벽 확인. 107호~111호 사이 경계벽이 없는 상태이므로 본건 108호의 실제 경계표시, 전용공간 특정 가능 여부, 복원비용을 확인해야 합니다.
- 내부공사 상태. 해당 구간은 내부공사가 마무리되지 않은 상태로 기재돼 있으므로 추가 공사비를 현장 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기가 본건 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없어 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·거북섬 일대 유사 판매시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유대상이다
감정가 566,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 277,340,000원까지 내려온 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 제공된 배당 가정상 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득 부담은 327,340,000원입니다.
더 중요한 문제는 임차인의 점유부분이 125호로 기재된 반면 본건은 108호라는 점입니다. 여기에 107호~111호 경계벽 부재와 내부공사 미완료 상태, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸졌다”보다 “무엇을 실제로 인수하고 어떤 공간을 낙찰받는지 확인하는 것”이 먼저입니다. 점유·경계·인수관계가 명확히 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
