수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 114호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 건물의 집합건축물대장 용도는 판매시설입니다. 114호가 포함된 나머지 호수는 기준시점 현재 공실로 평가됐습니다. 감정가 585,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 286,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어졌으니 싸다”라고 볼 수 없습니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가나 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 별도로 제공된 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차인 보증금 50,000,000원의 매수인 인수가 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 보수적 취득비용은 286,650,000원 + 50,000,000원 = 336,650,000원으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 귀속은 별도 확인

등기상 말소기준권리는 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.07.15. 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다.

② 임차인 — 대항력은 있으나 본건 호수와 불일치

전입일 2023.02.17.은 말소기준인 2024.07.15.보다 앞서므로 제공된 판정상 대항력은 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션은 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 다만 임차 대상이 125호로 기재돼 있다는 점 때문에 114호에 대한 직접 승계 여부는 별개의 확인사항입니다.

③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다

현재 최저매각가는 286,650,000원으로 감정가 585,000,000원의 49%입니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션처럼 보증금 50,000,000원을 매수인이 떠안는다고 가정하면 실질취득은 336,650,000원입니다. 감정가 대비 약 57.5% 수준입니다.

실거래 비교자료가 없으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·동선·임대수익·공실률·내부 상태에 따라 가격 편차가 커, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,650,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,813,100원을 제외한 281,836,900원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 9,078,163,100원입니다. 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다.

⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 1층 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이며, 나머지 호수는 공실 상태로 평가됐습니다.
• 경계벽. 114호가 포함된 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 있어 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
• 내부 상태. 114호가 포함되는 일련번호 8~18은 기준시점 현재 내부공사가 마무리되지 않은 상태로 평가됐습니다.
• 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며, 상업용·업무용 부동산과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 토지 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
• 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 귀속 확인. 현황조사 임차인의 점유 부분은 125호이고 본건은 114호입니다. 매각물건명세서·현황조사 원문에서 50,000,000원 보증금의 본건 승계 여부를 가장 먼저 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 승계가 맞다면 현재 회차의 취득 판단 기준은 최저가 286,650,000원이 아니라 보증금 인수를 더한 336,650,000원입니다.
• 튼 상가 복원비. 114호~120호는 경계벽이 없는 상태입니다. 구분 경계의 복원 가능 여부뿐 아니라 실제 공사비·영업동선·전용 출입구 활용성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부공사 상태. 내부공사가 마무리되지 않은 호수에 포함되므로 추가 공사 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판정할 수 없습니다. 인근 판매시설의 실제 거래·임대료·공실 수준을 별도로 대조해야 합니다.
• 토지 부기등기. 대지권 목적 토지의 공유수면 관련 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해 이용·처분 제한의 실질적 영향을 검토해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 무엇을 실제로 떠안는가

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2024.07.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 대항력 임차인은 125호에 있고, 본건은 114호입니다. 감정평가 역시 125호를 편의점으로, 114호를 포함한 나머지를 공실로 구분합니다. 그럼에도 배당 시뮬레이션은 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “등기 권리는 정리되지만 임차인 인수 귀속은 원본 확인이 필수”입니다. 보수적으로는 최저가 286,650,000원이 아닌 실질취득 336,650,000원으로 접근해야 하며, 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 주기도 어렵습니다. 여기에 경계벽이 없는 판매시설, 내부공사 미완성, 두 차례 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 권리 기준점은 명확하지만, 물리적 상품성과 임차인 귀속을 확인하기 전에는 공격적으로 볼 물건이 아닙니다.