수원지방법원 2025타경53271. 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 122호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 해당 건물의 집합건축물대장상 용도를 판매시설로 확인하고 있습니다. 감정가는 650,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 318,500,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만 권리구조에는 주의점이 있습니다. 말소기준권리는 2024.07.15 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 9,360,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 2023.02.17 전입한 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 기재되어 있고, 보증금 50,000,000원·월차임 6,000,000원, 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 122호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 집합건축물대장 용도 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 318,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기소 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 이슈
말소기준은 2024.07.15 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국의 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)의 전입일은 2023.02.17로 말소기준보다 앞섭니다. 조사자료상 보증금은 50,000,000원, 월차임은 6,000,000원이며 대항력이 있는 것으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 없고, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인에게 인수시키는 구조로 계산했습니다.
② 임차인 — 대항력은 잡되, 호수 불일치를 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 318,500,000원으로 감정가 650,000,000원의 49%입니다. 그러나 보수적으로 임차인 보증금 50,000,000원을 인수한다고 보면 현재 실질취득 부담은 368,500,000원입니다.
시세를 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 판매시설 성격의 집합건물은 실제 임대·공실 상태와 호별 경계, 내부공사 상태가 가치와 환금성에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 318,500,000원 | 50,000,000원 | 368,500,000원 | 9,046,759,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 222,950,000원 | 50,000,000원 | 272,950,000원 | 9,140,971,300원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 156,065,000원 | 50,000,000원 | 206,065,000원 | 9,206,919,910원 |
④ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,259,000원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 313,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 5,259,000원을 제외한 313,241,000원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 9,046,759,000원이 미배당됩니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽식·라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물이며 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 감정 당시 1층 125호는 편의점으로 이용 중이고 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 경계벽. 121호~123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 내부상태. 감정평가서는 여러 호수의 내부공사가 마무리되지 않은 상태라고 기재하고 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 5,007.2㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 「공유수면관리및매립에관한법률」에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 원본 대조. 본건은 122호인데 임차인 조사상 점유부분은 125호입니다. 배당표의 50,000,000원 인수 가정이 본건에 실제 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 318,500,000원이 아니라 인수 가정을 포함한 368,500,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 동일·유사 판매시설의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 121호~123호는 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다. 122호의 실제 경계 표시와 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부공사 확인. 내부공사 미완료 상태가 언급된 만큼 마감·설비·영업 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 시흥시 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 구조이나 실제 배당 및 조세채권 관계는 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수·호별 현황이 먼저
이 물건은 감정가 650,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 318,500,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 현재 자료대로라면 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해 실질취득 부담은 368,500,000원입니다. 여기에 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지 판단할 근거도 없습니다.
특히 본건은 122호인데 임차인 점유부분은 125호로 기재돼 있고, 121호~123호는 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 임차관계의 실제 대상 호수, 122호의 물리적 경계와 내부상태, 그리고 현재 시장가를 확인하는 데 있습니다. 권리 후순위 압류는 정리되는 구조지만, 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 “감정가의 절반이니 싸다”고 접근하기에는 확인할 변수가 많은 물건입니다.
