수원지방법원 2025타경53271. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 110호입니다. 감정평가상 해당 건물의 집합건축물대장 용도는 판매시설이고, 토지 이용상황은 상업용입니다. 현재 최저매각가는 265,090,000원으로 감정가 541,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에는 주식회사 청담리테일이 125호에 보증금 50,000,000원, 월세 6,000,000원으로 기재되어 있고 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있어 50,000,000원의 승계 가능성을 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 110호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 265,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.01.31. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.15. 주식회사온누리종합건설을 거쳐 같은 날 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 125호 기재와 대상 110호의 불일치 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 50,000,000원 인수 가정 |
실제 임차인은 1명으로 기재되어 있습니다. 다만 점유부분은 대상 110호가 아니라 125호입니다. 감정평가상 125호는 편의점으로 이용 중이라고 기재된 반면, 112호·113호와 125호를 제외한 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다. 따라서 이 임차관계가 110호 매수인에게 실제로 승계되는지는 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 최저가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 265,090,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 게다가 배당 시뮬레이션상 인수액 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 315,090,000원입니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,511,260원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 260,578,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 중소기업은행 미배당액은 9,099,421,260원이며, 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 265,090,000원 | 50,000,000원 | 315,090,000원 |
| 3회 유찰 시 | 185,563,000원 | 50,000,000원 | 235,563,000원 |
| 4회 유찰 시 | 129,894,099원 | 50,000,000원 | 179,894,099원 |
보증금 50,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락 효과를 판단할 때도 매각가가 아니라 매각가 + 50,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 물건 상태 — 경계벽과 내부공사 리스크
감정평가 참고사항에는 일련번호 1~5, 8~18의 내부공사가 마무리되지 않은 상태라고 기재돼 있습니다. 또한 대지권의 목적인 토지에는 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 별도등기로 존재합니다. 등기상 인수 여부와 별개로 실제 사용·공사비·점포 독립성 확인이 필요한 이유입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근이며 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 속합니다.
- 토지. 대지 5,007.2㎡, 상업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 125호 임차인과 110호의 관계 확인. 현황조사상 임차인의 점유부분이 125호로 기재돼 있으므로 대상 호실에 대한 실제 대항력·인수 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 265,090,000원에 인수 50,000,000원을 더한 315,090,000원을 총 부담의 출발점으로 봐야 합니다.
- 경계벽 복원. 107호~111호는 호별 경계벽이 없는 상태이므로 110호의 실제 경계, 독립 사용 가능 상태와 복원 비용을 현장에서 확인하세요.
- 내부공사 상태. 내부공사가 마무리되지 않은 호수들이 있다는 감정평가 기재를 확인하고 대상 호실의 공사 상태를 직접 점검하세요.
- 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·거북섬 일대 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인해야 할 것이 많다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 할인율 하나로 결론 내릴 성격이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 보증금 50,000,000원 인수가 반영돼 현재 실질취득액은 315,090,000원이고, 현황조사의 임차 호실은 대상 110호가 아닌 125호로 기재돼 있습니다. 여기에 107호~111호 경계벽 부재, 내부공사 미완료 가능성, 토지 별도등기까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·물리적 구획·실제 총비용은 반드시 별도 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
