377,790,000원
🏷️ 49% · 💰 427,790,000원 실질취득 · ⚠️ 50,000,000원 인수 시나리오 · 🧱 114호~120호 경계벽 없음
수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 115호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 판매시설이고, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 말소기준권리는 2024년 7월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 9,360,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사에는 주식회사 청담리테일이 2023년 2월 17일 전입한 것으로 기재돼 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 50,000,000원, 월차임 6,000,000원입니다. 배당 시나리오는 이 보증금을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 그런데 점유 부분은 125호로 기재돼 본건 115호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 5천만원 인수 위험을 무시해서도 안 되지만, 반대로 115호에 그대로 적용된다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 115호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 377,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 임차조사가 핵심
말소기준은 2024.07.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국의 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체만 보면 말소기준 이후 권리의 구조는 단순합니다.
② 임차인 — 대항력과 ‘호수 불일치’를 함께 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 기재돼 있고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 자료상 대항력은 인정되어 있습니다. 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 5천만원 전액을 매수인이 인수하도록 계산했습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 427,790,000원
현재 최저매각가는 377,790,000원으로 감정가 771,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득은 427,790,000원입니다.
실거래 시세 자료는 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 부동산처럼 단순한 동일평형 평균으로 가격을 보기 어려워 실제 임대수익·공실·점유 상태까지 같이 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 377,790,000원 | 50,000,000원 | 427,790,000원 | 8,988,299,060원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 264,452,999원 | 50,000,000원 | 314,452,999원 | 9,100,049,343원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 185,117,099원 | 50,000,000원 | 235,117,099원 | 9,178,274,540원 |
④ 예상배당표 (매각가 377,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,089,060원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 371,700,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,089,060원을 제외한 371,700,940원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 8,988,299,060원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 물건 상태 — 115호는 ‘경계벽 없는 구간’
매각물건명세서에는 114호~120호가 각 호별 경계벽이 없는 상태라고 적혀 있습니다. 다만 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 있어 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다.
대지권의 목적인 토지에는 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 존재한다고 기재돼 있습니다. 이 역시 토지 관련 원본 등기를 입찰 전에 대조할 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정평가 이용상태에는 1층 125호가 편의점으로 이용 중이고 나머지 호수는 공실 상태라고 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 확인. 본건은 115호인데 현황조사 임차인의 점유 부분은 125호입니다. 실제 115호 점유자와 임대차 존재 여부를 현장·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 인수액 기준으로 자금 계산. 현재 시나리오대로면 낙찰대금 377,790,000원 외에 보증금 50,000,000원이 인수되어 실질취득은 427,790,000원입니다.
- 경계벽 확인. 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 115호의 실제 구획과 복원 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 판매시설의 실제 임대료·공실·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 부기등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 두 가지
이 물건은 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 임차인과 경계벽을 봐야 합니다. 현재 배당 시나리오대로라면 보증금 50,000,000원을 인수해 실질취득은 427,790,000원입니다. 동시에 현황조사 임차인의 점유 부분은 125호로, 본건 115호와 일치하지 않습니다.
물리적 현황도 평범하지 않습니다. 본건이 포함된 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 위치·면적 특정과 복원이 가능하다고 기재돼 있지만, 실제 사용과 명도·복원 비용은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 많이 내려왔다”가 아니라 “5천만원 인수의 실제 적용 여부와 115호의 점유·구획을 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”입니다.
