수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 109호입니다. 집합건축물대장상 이용 용도는 판매시설이고, 감정요항표상 107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 다만 건축물현황도에 의해 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다. 본건이 속한 107호~111호 구간은 내부공사 역시 마무리되지 않은 상태로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2024.07.15 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 붙어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 2023.02.17 전입한 것으로 기재돼 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 50,000,000원에 월차임 6,000,000원으로 조사됐습니다. 문제는 점유 부분이 125호라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 집합건축물대장상 판매시설 · 109호는 공실 상태로 조사 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 301,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 공시지가 2,430,000원/㎡ · 토지면적 5,007.2㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 호실은 재확인
2024.07.15 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국의 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 모두 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.01.31 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.07.15 주식회사온누리종합건설을 거쳐 같은 날 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
전입일 2023.02.17은 말소기준인 2024.07.15보다 앞서 있어 기록상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 보증금 전액 50,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 점유 호실이 125호라는 점 때문에 본건 109호에 실제로 승계되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 물리적 특정·상가 상태 — 가격보다 중요한 실사 포인트
감정요항표상 본건이 속한 107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 건축물현황도로 호수 위치와 면적을 특정할 수 있고 구분건물 경계가 명확히 표시돼 경계벽 설치 또는 복원은 가능하다고 판단됐지만, 실제 사용·임대·매각 시에는 구획 복원 비용과 공사 범위를 따져야 합니다.
또한 107호~111호를 포함한 일부 호실은 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다. 같은 건물의 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용되고, 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다. 본건 109호 역시 그 공실 범위에 들어갑니다. 판매시설이라는 용도와 2회 유찰 이력을 함께 보면, 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어려운 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,018,900원 |
| 인수 · 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 296,331,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 5,018,900원을 제외한 296,331,100원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 9,063,668,900원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 301,350,000원 | 49% | 50,000,000원 | 351,350,000원 |
| 3회 유찰 시 | 210,945,000원 | 34% | 50,000,000원 | 260,945,000원 |
| 4회 유찰 시 | 147,661,500원 | 24% | 50,000,000원 | 197,661,500원 |
시뮬레이션상 임차보증금 50,000,000원이 그대로 인수된다는 전제에서는 유찰될수록 실질취득액도 내려갑니다. 다만 이 물건은 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 49%·34%·24%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 판매시설, 공실, 경계벽 부재, 내부공사 미완료라는 특성이 환금성과 공사비에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가 2,430,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하 4층·지상 8층 건물의 1층 판매시설이며 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 본건 109호는 공실로 조사됐고, 경계벽 부재와 내부공사 미완료가 있어 즉시 임대·매각 가능한 완성 상가와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 원문 대조. 청담리테일의 점유 부분은 125호, 본건은 109호입니다. 50,000,000원 인수가 본건에 실제 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 경계벽 현장 확인. 107호~111호의 구획 상태, 경계표시, 복원 가능 범위와 예상 공사비를 확인해야 합니다.
- 내부공사 비용. 본건이 속한 구간은 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다. 잔여 공사비를 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 공유수면관리및매립에관한법률상 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2024-356호가 있습니다. 공동담보 범위와 채권배당 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 판매시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 615,000,000원에서 2회 유찰돼 301,350,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 임차보증금 50,000,000원을 인수하면 현재 회차의 실질취득액은 351,350,000원입니다. 게다가 그 임차인은 125호로 기재돼 본건 109호와 달라 실제 인수 여부를 확정하기 위한 서류 대조가 필요합니다.
등기상 후순위 권리는 말소기준 이후여서 구조가 단순하지만, 107호~111호 경계벽 부재, 내부공사 미완료, 공실, 토지 별도등기라는 물리·이용상 리스크가 동시에 존재합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가를 두고 ‘싸다’고 결론내릴 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 실사 난도와 환금성 리스크가 높은 판매시설. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 인수채무와 호실 특정, 공사비, 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
