수원지방법원 2025타경53271. 본건은 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 123호입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사시원파트너스이고, 2024.07.15. 중소기업은행이 채권최고액 9,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 국·시흥시의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조지만, 점유관계에서는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 2023.02.17. 전입, 보증금 50,000,000원·월차임 6,000,000원으로 기재되어 있고, 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분석돼 있습니다. 다만 점유부분은 명확히 125호로 적혀 있습니다. 본건은 123호이므로, 이 임차관계가 본건 123호까지 미치는지와 배당 계산의 50,000,000원 인수 가정이 실제 매수인 부담으로 연결되는지는 반드시 목적물 일치를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 123호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 용도 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 311,150,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 공시지가 2,430,000원/㎡ · 전체 토지면적 5,007.2㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
2023.01.31. 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2024.07.15. 주식회사온누리종합건설을 거쳐 같은 날 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다. 이어 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.09.08. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국의 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 본건은 123호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 | 50,000,000원 인수 가정 보증기관 승계·대위 아님 |
전입일 2023.02.17.은 말소기준권리 2024.07.15.보다 빠르고, 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 다만 이 판단의 점유 목적물은 125호이므로, 123호에 대한 실제 인수 여부는 확정적으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
② 가격 — 49%보다 ‘실질취득’과 비교근거 부재를 먼저 본다
현재 최저매각가는 311,150,000원으로 감정가 635,000,000원의 49%입니다. 하지만 배당 계산의 임차보증금 인수 가정 50,000,000원을 그대로 적용하면 매수인의 실질취득은 361,150,000원입니다. 즉 숫자상 최저가만 보고 311,150,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 311,150,000원 | 50,000,000원 | 361,150,000원 | 9,054,006,100원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 217,805,000원 | 50,000,000원 | 267,805,000원 | 9,146,044,270원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 152,463,500원 | 50,000,000원 | 202,463,500원 | 9,210,470,989원 |
동일·인근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 본건은 판매시설이고, 121호~123호는 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태로 기재돼 있어, 실사용성·복원비용·매각성까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,156,100원 |
| 인수 · 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 305,993,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,156,100원을 제외한 305,993,900원이 중소기업은행에 배당되는 계산이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 9,054,006,100원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 실제 본건 123호에 대한 승계 여부는 125호 점유 기재와의 불일치를 원문으로 확인해야 합니다.
④ 현장·이용상태 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이며 나머지 호수는 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 경계벽. 121호~123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 표시돼 있어 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되고, 북동측 약 32m·남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 「공유수면관리및매립에관한법률」에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 해당 별도등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 범위는 원문 확인이 필요합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 대조. 청담리테일의 점유부분 125호와 본건 123호의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 반드시 대조하세요. 50,000,000원 인수 여부를 좌우하는 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 현재 계산상 최저가 311,150,000원에 인수 가정 50,000,000원을 더한 361,150,000원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다.
- 경계벽 확인. 121호~123호가 경계벽 없이 사용되는 상태이므로 현황도상 경계, 독립 출입·설비·복원 상태를 현장에서 확인하세요.
- 대지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 원문을 확인해 이용·처분에 미치는 영향을 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현장 상권·동일 건물 판매시설 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 호수·점유·대지권 기재를 최종 입찰 전에 직접 맞춰보세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 풀어야 할 것은 123호의 실제 인수관계
이 사건은 최저가만 보면 감정가 635,000,000원에서 311,150,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 배당 계산은 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 구조라 실질취득이 361,150,000원으로 올라갑니다. 동시에 그 임차인의 점유부분은 125호이고 본건은 123호입니다. 감정평가 이용상태에서도 125호는 편의점, 나머지 호수는 공실로 적혀 있어 인수 가정의 목적물 일치 여부가 이 사건의 첫 번째 관문입니다.
등기상 말소기준과 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 121호~123호 경계벽 부재와 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다. 여기에 실거래 비교 근거도 없어 현재 49%라는 비율 자체를 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다. 결론은 “유찰률은 높지만, 점유·호수·경계·별도등기를 확인하기 전에는 저가 매수로 평가할 수 없다”입니다.
