수원지방법원 2025타경53271. 본건은 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 111호입니다. 등기상 소유자는 주식회사시원파트너스이고, 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 인수와 현황입니다. 현황조사에는 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 2023.02.17. 전입한 것으로 기재되고, 보증금 50,000,000원·월세 6,000,000원이며 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권 없이 보증금 전액 50,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 · 111호를 포함한 해당 구간은 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 5,007.2㎡ · 공시지가 2,430,000원/㎡ · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 보증금 5천만원은 인수
말소기준권리는 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입일은 2023.02.17.로 말소기준권리보다 앞서고, 제공된 권리판정과 배당표에서 대항력 有·보증금 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 598,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 매수인이 부담하는 50,000,000원의 보증금을 포함하면 현재 회차 실질취득은 343,020,000원으로 올라갑니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 293,020,000원 | 50,000,000원 | 343,020,000원 | 9,071,882,280원 |
| 3회 유찰 시 | 205,114,000원 | 50,000,000원 | 255,114,000원 | 9,158,557,596원 |
| 4회 유찰 시 | 143,579,800원 | 50,000,000원 | 193,579,800원 | 9,219,230,317원 |
낙찰가가 내려갈수록 실질취득 부담도 내려가기는 하지만, 이 사건은 매 회차 50,000,000원의 인수액이 추가된다는 점을 반드시 가격 계산에 반영해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 인수 · 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 288,117,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 293,020,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당에 소진되고, 중소기업은행 채권에는 9,071,882,280원의 미배당이 남습니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 시화나래중학교 북서측 인근이며 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 111호를 포함한 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 구획 상태. 107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도로 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계 표시가 있어 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 내부 상태. 107호~111호를 포함한 구간은 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지 현황. 등고 평탄한 장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 현재 회차 입찰가격만 보지 말고 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득 343,020,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 111호·125호 관계 확인. 대상 물건은 111호인데 현황조사 임차인 점유 부분은 125호입니다. 배당 시뮬레이션은 인수로 반영하므로 원본 문서에서 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 107호~111호는 경계벽이 없는 상태입니다. 111호의 실제 경계 표시, 복원 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부공사 상태 확인. 해당 구간은 내부공사가 마무리되지 않았습니다. 사용을 위해 추가 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 판매시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “3억 4,302만원 실질부담”을 보라
이 사건은 감정가 598,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 293,020,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 임차보증금 50,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 실질취득 부담은 343,020,000원입니다.
또한 111호를 포함한 구간은 경계벽이 없고 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 인수보증금·호수 관계·물리적 구획·공사비라는 현실적인 변수가 남습니다. 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 할인율보다 인수액과 현황 리스크를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
