수원지방법원 2025타경53271. 등기상 집합건물인 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 117호입니다. 집합건축물대장상 이용 용도는 판매시설이고, 토지는 일반상업지역·국가산업단지·특수지역· 성장관리권역 등에 포함돼 있습니다. 감정가는 890,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 436,100,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.07.15 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 연수세무서장·시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기보다 임차보증금 인수와 현황상 호수 문제를 더 면밀히 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 436,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준 | 2024.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2024.07.15 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국의 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 그 이후에 들어왔고 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계는 기준권리보다 앞선 신고일이 잡혀 있어 별도 판단이 필요합니다.
② 임차인 — 인수 50,000,000원 가정, 그런데 표시 호수는 125호
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
배당 가정을 그대로 적용하면 현재 최저가 436,100,000원에 낙찰받더라도 보증금 50,000,000원을 별도로 인수해, 매수인의 실질취득 부담은 486,100,000원이 됩니다. 이 사건은 최저가 49%라는 숫자만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,761,000원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 429,339,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 중소기업은행 근저당권에 429,339,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 8,930,661,000원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물리적 현황 — 117호는 ‘경계벽 없는 구간’에 포함
매각물건명세서 비고에는 114호~120호가 각 호별 경계벽이 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 본건 117호가 바로 이 범위에 들어갑니다. 다만 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 있어 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단돼 있습니다.
대지권의 목적인 토지에는 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 별도등기로 존재합니다. 입찰 전 해당 별도등기 내용도 원문으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 본건 주변은 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 인근이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,430,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 436,100,000원에 인수 가정 50,000,000원을 더한 486,100,000원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 호수 대조. 본건은 117호인데 현황조사 임차인은 125호로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오는 전액 인수로 계산돼 있으므로 원본상 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 114호~120호는 경계벽이 없는 상태입니다. 현장에서 117호의 실제 위치·면적·점유범위와 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 세금 배당 확인. 연수세무서장과 시흥시 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구·교부청구 내용을 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다.
- 가격판단 분리. 두 차례 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2024.07.15 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸 구조입니다. 그러나 매수인 관점에서는 등기보다 50,000,000원 임차보증금 인수 가정과 117호가 포함된 114호~120호의 경계벽 부재가 더 중요합니다.
현재 최저가 436,100,000원만 보면 감정가 890,000,000원의 49%지만, 인수액까지 합친 실질취득은 486,100,000원입니다. 여기에 임차인 표시가 125호라는 점까지 본건 117호와 정확히 대조해야 합니다. 따라서 결론은 “등기 소멸구조는 확인되지만, 점유·임차·물리적 구획 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건”입니다.
