수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 1층 125호입니다. 감정평가상 이 호실의 용도는 판매시설이고 현재 편의점으로 이용 중입니다. 감정가는 1,161,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 568,890,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어, 최저가 자체가 실제 취득비용은 아닙니다.
주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)은 125호에 2023.02.17 전입했고 보증금은 50,000,000원, 월차임은 6,000,000원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권은 2024.07.15 설정됐으므로 이 임차인은 그보다 선순위입니다. 배당요약에서도 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 최저가 568,890,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인 가능한 실질취득액은 618,890,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 125호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 · 1층 125호 편의점 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,161,000,000원 / 568,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 공시지가 2,430,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.07.15 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 9,360,000,000원입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.10.01 국 압류, 2026.01.16 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 청담리테일은 2023.02.17 전입해 말소기준보다 먼저 권리를 갖춘 것으로 조사됐으므로 보증금 50,000,000원 인수 위험이 소멸권리와 별개로 남습니다.
② 임차관계 — 확정 인수 5,000만원 + 미상 위험
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 확인 없음 · 전액 인수 |
| 표자 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
실제 임차·점유 관계상 확인되는 대상은 두 건입니다. 청담리테일은 보증금과 전입일이 확인되어 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 있지만, ‘표자’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 번째 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 인수액 50,000,000원은 최저선일 뿐이며, 미상 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
③ 실질취득비용 — 최저가가 아니라 618,890,000원부터 본다
| 현재 최저매각가 | 568,890,000원 |
|---|---|
| 확정 인수 보증금 | 50,000,000원 |
| 확인 실질취득액 | 618,890,000원 |
| 추가 위험 | ‘표자’의 보증금·전입일 미상 |
청담리테일 보증금은 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈 때 실질취득비용이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 기준으로는 568,890,000원 + 50,000,000원 = 618,890,000원이 확인 가능한 최소 실질취득액입니다. 다만 ‘표자’의 인수 여부가 확인되지 않아 최종 취득비용은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 568,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,088,900원 |
| 인수 · 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 560,801,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 중소기업은행은 560,801,100원을 배당받고, 근저당 채권최고액 기준 8,799,198,900원이 미배당으로 남습니다. 청담리테일 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 확인 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 568,890,000원 | 50,000,000원 | 618,890,000원 | 8,799,198,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 398,223,000원 | 50,000,000원 | 448,223,000원 | 8,968,152,122원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 278,756,100원 | 50,000,000원 | 328,756,100원 | 9,085,946,485원 |
유찰이 이어지면 낙찰가와 확인 가능한 실질취득액도 내려갑니다. 다만 청담리테일의 50,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 ‘표자’의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 표의 실질취득액 역시 확인된 인수액만 더한 최소치로 봐야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며, 1층 125호는 현재 편의점으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 청담리테일 인수액 반영. 입찰가와 별도로 보증금 50,000,000원 인수를 취득원가에 반드시 더해야 합니다.
- ‘표자’ 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 판매시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 125호가 편의점으로 이용 중이고 임차인이 존재하므로 점유 이전과 명도조건을 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 토지에 존재하는 금지사항 부기등기의 원문과 매각 후 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 서류를 입찰 전 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 미상 점유다
이 물건은 감정가 1,161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 568,890,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 청담리테일의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 남아 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 618,890,000원입니다. 더구나 ‘표자’의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 추가 인수 위험까지 완전히 닫히지 않았습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계는 그렇지 않습니다. 실거래 시세도 없어 618,890,000원이 시장가격 대비 유리한지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 49%”가 아니라 “확정 인수 5,000만원 + 미상 점유자 확인”을 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
