부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이홍자·홍민호가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 이 물건의 권리분석에서 기준점은 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원입니다. 이후 근저당권자의 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24. 부산시중앙신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 2024.10.18. 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·전입관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 15명이고, 그중 강민규는 2007.07.06. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 1층101호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2009.07.15. 용호신용협동조합 근저당권입니다. 2016.04.25. 이태길 명의 전세권 90,000,000원은 2021.04.19. 이미 말소됐고, 민간임대주택등기도 2023.12.28. 말소됐습니다. 2024.10.18. 한국토지주택공사의 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 15명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 15명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 정영웅 보증금 95,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 실제 임차인 수나 보증금 합계에 다시 더하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 보증기관 승계 95,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 2021.05.20 | 95,000,000원 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 정영웅 승계 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 강민규의 선순위 전입에 따른 실제 인수 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
실질취득 = 낙찰가 + 매수인이 떠안는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 강민규의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없고, 현재 125,000,000원을 기준으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 122,450,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 125,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 406,000,000원 중 122,450,000원이 배당되고 283,550,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 강민규의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근이며, 주변은 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대이며 사용승인 기준일은 2003.09.08.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강민규 보증금 확인. 2007.07.06. 선순위 전입자의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 강민규의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액 계산이 불가능합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- LH 중복신고 제외. 한국토지주택공사 95,000,000원은 정영웅 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 다수 점유관계 확인. 실제 임차인 15명의 점유 범위와 현재 거주 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 파산등기 확인. 이홍자·홍민호 지분에는 2024.04.05. 파산선고 등기가 있으므로 관련 절차와 매각조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 125,000,000원이 아니라 ‘미상 인수액’입니다
신건 최저가는 125,000,000원이고 말소기준 이후 권리 대부분은 매각으로 정리됩니다. 하지만 강민규의 2007.07.06. 전입이 2009.07.15. 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 인수 0원으로 보고 접근하는 것은 위험합니다.
또한 한국토지주택공사의 95,000,000원은 정영웅 보증금에 대한 대위·승계이므로 중복 계산해서는 안 됩니다. 결론은 단순합니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액은 미상이고, 가격 매력도 역시 판단 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 강민규의 임대차 원금과 배당·인수 관계를 확정하는 데 있습니다.
