부산지방법원 2024타경104173. 대연동 꽃안빌 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이홍자와 홍민호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 말소기준은 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 확인된 16명 가운데 강민규의 전입일 2007.07.06은 말소기준권리보다 약 2년 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 실제 점유·임대차계약·보증금 상태를 매각물건명세서와 원본자료에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층301호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 기준은 2009.07.15 근저당
말소기준권리는 을구 3번 용호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 406,000,000원이며 2010.01.23 명칭변경으로 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 2024.02.05 손지은의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조이고, 2024.04.24 임의경매개시결정도 후순위입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 16명 중 1명이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 미상 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 전부 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 미상 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 미상 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 미상 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지은 | 건물 전부 | 2020.01.31 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영웅 | 전부 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 미상 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 미상 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 미상 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인·점유자는 16명입니다. 이 가운데 강민규를 제외한 15명의 전입일은 모두 2009.07.15 이후입니다. 손지은은 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2020.01.03, 전입·점유개시 2020.01.31, 확정일자 2020.01.03으로 등기돼 있으나 역시 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 406,000,000원 중 61,466,000원이 배당되고 344,534,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당가정의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 강민규의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로와 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,372,000원/㎡, 토지면적은 273.8㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구·제1종일반주거지역·특화경관지구에 포함됩니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대이며 사용승인 관련 기준일은 2003.09.08입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 선순위 대항력이 실제 성립하고 미배당 보증금이 존재하면 그 금액은 낙찰가 외 추가부담이 될 수 있습니다.
- 다수 점유관계 확인. 현황조사상 실제 임차인·점유자가 16명 확인됩니다. 각 점유부분과 현황을 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 손지은 임차권. 보증금 50,000,000원과 임차권등기가 확인되지만 전입일 2020.01.31로 말소기준권리 이후입니다.
- 배당가정 주의. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 파산등기 확인. 이홍자와 홍민호 지분에는 각각 2024.04.05 파산선고 등기가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 선순위 점유자 확인이 먼저
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 63,000,000원이 아닙니다. 2007.07.06입니다. 말소기준권리인 2009.07.15보다 앞선 강민규의 전입일입니다. 나머지 15명의 전입은 모두 말소기준 이후지만, 이 1명은 보증금과 확정일자가 미상이라 인수 가능성을 닫을 수 없습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격 판단 보류, 선순위 점유관계 확인 우선”입니다. 강민규의 실제 임대차와 보증금이 확인돼야 비로소 낙찰가와 합친 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
