부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 4층 404호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이홍자·홍민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원이고, 이후 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 경매개시결정 역시 부산시중앙신용협동조합 채권으로 진행됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사 명단 중 강민규의 전입일 2007.07.06은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 이 한 명의 권리관계가 이 사건의 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 4층404호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 규모 | 2003.09.08 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
또한 을구 4번에는 하덕부의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 전입·확정일자는 모두 2022.11.04이고, 임차권등기는 2024.04.03입니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 조사 명단 15명
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 조사된 임차인 명단은 15명입니다. 대부분 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없지만, 강민규만 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 50,000,000원 | 2022.11.04 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 64,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 64,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
꽃안빌은 19세대, 준공일은 2003.09.08입니다. 가격 메리트는 단순히 감정가 대비 할인율로 판단하기보다 실제 비교 가능한 거래와 강민규 보증금·점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리 미확정 상태에서는 낙찰가보다 실질취득비용이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 62,448,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 64,000,000원 기준 근저당 채권의 미배당은 343,552,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 강민규의 보증금과 실제 인수 여부도 확인되지 않은 상태이므로 최종 매수인 부담액과는 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지이며 북측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 보증금 확인. 2007.07.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유와 임대차계약의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 강민규에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 하덕부 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.11.04, 임차권등기 2024.04.03으로 말소기준 이후입니다.
- 다수 점유관계 확인. 현황조사상 임차인 명단이 15명이므로 현재 실제 점유자와 각 호 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 파산등기 확인. 이홍자와 홍민호 지분에 대해 2024.04.05 파산선고 등기가 존재합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 전입자의 미상 보증금도 별도입니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 비교수치가 확인되지 않은 상태이므로 신건 64,000,000원의 가격 메리트는 별도 시세 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “64,000,000원”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2009.07.15 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 하덕부의 50,000,000원 임차권도 말소기준보다 뒤입니다. 하지만 현황조사에 2007.07.06 전입한 강민규가 존재한다는 점 때문에 결론이 달라집니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 그렇다고 인수 위험을 0원으로 처리할 수도 없습니다. 신건 최저가 64,000,000원이나 향후 51,200,000원·40,960,000원만 보고 싸다고 판단할 단계가 아닙니다. 선순위 전입자의 보증금과 대항력 존부를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류가 맞습니다.
