부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 58,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이홍자·홍민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 두 사람의 지분에는 2024.04.05 각각 파산선고가 등기돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2009.07.15 을구 3번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 용호신용협동조합이고 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24 같은 신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 현황조사에서 확인된 선전입 점유관계가 이 사건의 핵심 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층303호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 · 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선전입 점유가 핵심
을구 4번 강세희의 주택임차권은 보증금 50,000,000원, 계약·전입·점유·확정일자 모두 2020.01.28이고, 2024.02.27 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준 이후의 권리이므로 등기상으로는 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다. 나머지 조사된 전입자들도 강민규를 제외하면 모두 말소기준 이후 전입입니다.
② 임차·점유관계 — 조사된 15명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 미상 | 2007.07.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김권하 | 전부 | 2019.07.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 미상 | 2019.10.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 미상 | 2019.12.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 건물 전부 | 2020.01.28 | 50,000,000원 / 2020.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준호 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영웅 | 전부 | 2021.05.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 미상 | 2022.02.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 미상 | 2022.03.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 미상 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부는 배당요구 문건이 접수돼 있습니다. 강세희도 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 다만 강민규는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 5,800만원을 ‘싼 가격’으로 단정할 수 없다
이 물건의 감정가와 최저가는 모두 58,000,000원입니다. 그러나 같은 면적·같은 조건의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 5,800만원이라는 절대금액만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 406,000,000원 중 56,556,000원이 배당되는 구조로, 미배당액은 349,444,000원입니다. 이 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 선전입 강민규의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 56,556,000원 | 349,444,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 46,400,000원 | 45,164,800원 | 360,835,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,120,000원 | 36,051,840원 | 369,948,160원 |
유찰되면 표면적인 매각가는 46,400,000원, 37,120,000원으로 낮아집니다. 하지만 강민규의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 선전입 임차관계가 실제 인수형으로 확인될 경우, 낙찰가 하락분만큼 총 취득비용이 그대로 줄어든다고 볼 수 없기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근으로 아파트·연립다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅·적벽돌 치장쌓기, 내벽은 비닐벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지 273.8㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 북측 및 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·가축사육제한구역이며, 토지정보에는 자연재해위험개선지구도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,372,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대, 사용승인일은 2003.09.08입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 현재 거주 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 강민규에게 인수될 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 다수 전입관계 확인. 조사된 임차·점유관계가 15명으로 많아 현재 점유자와 실제 명도대상을 현장에서 구분할 필요가 있습니다.
- 강세희 임차권. 보증금 50,000,000원의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이나 배당관계는 원본 명세서와 배당요구를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료만으로는 신건 58,000,000원이 주변 거래가격 대비 저렴한지 판단할 수 없으므로 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 이홍자·홍민호 지분에 각각 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있으므로 관련 사건과 매각절차 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,800만원”보다 중요한 것은 미확정 인수액
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 2009.07.15 근저당을 기준으로 그 뒤의 권리는 정리되고, 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 현황조사에는 그보다 2년 이상 앞선 2007.07.06 전입자 강민규가 존재합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원으로 지워버릴 수도 없습니다. 따라서 현재 결론은 명확합니다. 권리 확정 전에는 실질취득가도 미상. 신건 최저가 58,000,000원이나 이후 유찰가격만 보고 가격 메리트를 판단하는 사건이 아니라, 선전입 임대차관계를 먼저 해소한 뒤 비로소 응찰가를 계산해야 하는 물건입니다.
