부산지방법원 2024타경104173. 대연동 꽃안빌 4층 402호 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 이홍자와 홍민호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 두 사람의 지분에는 2024.04.05. 파산선고가 각각 등기돼 있습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합 근저당으로, 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 근저당권자 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고, 그중 강민규는 2007.07.06. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 이 한 명의 확인이 끝나기 전에는 최저가 133,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 4층402호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘2007년 전입자’가 핵심
반대로 2019년 이후 전입한 나머지 점유자들은 말소기준권리보다 늦습니다. 표서인의 임차권등기도 계약·전입·확정일자가 2023.01.02.이고, 등기부상 임차보증금은 94,000,000원에서 94,500,000원으로 경정됐습니다. 이 임차권은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
확인된 이름 기준 점유자는 15명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없으며, 가장 중요한 구분은 말소기준권리 전후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 94,500,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
꽃안빌은 19세대, 2003.09.08. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 46.59㎡지만 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고, 동일 조건의 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 133,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단 유보가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 133,000,000원 가정 시 근저당 미배당액은 275,662,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 별도로 확인되는 선순위 점유자 강민규의 보증금이 미상이라 실제 인수위험을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 파산·소유관계 체크
현재 공유자는 이홍자와 홍민호이고 각 2분의 1 지분입니다. 두 사람 모두 2024.04.05. 부산회생법원의 파산선고가 등기됐으며, 이어 2024.04.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 민간임대주택등기는 2023.12.28. 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근이며, 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 확인. 2007.07.06. 전입의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자와 퇴거 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 실제 미배당 인수액을 확정하기 전까지 총취득원가 계산을 보류해야 합니다.
- 표서인 임차권. 등기상 보증금은 경정 후 94,500,000원이며 전입·확정일자는 2023.01.02.입니다.
- 다수 점유자 현황. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 실제 점유관계와 명도대상을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가 133,000,000원의 시세 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 후순위 소멸”만 보고 끝낼 물건이 아니다
이 사건의 말소기준은 2009.07.15. 근저당이고, 표서인의 2024년 임차권등기와 경매개시결정은 후순위라 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2007.07.06. 전입한 강민규가 존재하고 보증금이 확인되지 않습니다. 선순위 임차인의 보증금이 실제로 남아 있다면 낙찰자의 인수부담이 생길 수 있습니다.
게다가 동일 조건 실거래 근거도 없어 현재 최저가 133,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격보다 권리확인이 먼저. 강민규의 보증금·점유·계약관계를 확정한 뒤에야 이 물건의 실제 취득원가와 입찰가를 계산할 수 있습니다.
