부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 2층 203호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 58,000,000원이고 매각기일은 2026.09.21입니다. 현재 공유자는 이홍자·홍민호 각 2분의 1이며, 두 공유자 지분에는 2024.04.05 파산선고가 각각 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 2024.04.24 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하여 등기됐습니다.
등기상 말소기준은 2009.07.15 설정된 채권최고액 406,000,000원의 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 용호신용협동조합이었고, 2010.01.23 명칭변경으로 부산시중앙신용협동조합이 됐습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 진짜 쟁점은 등기부보다 앞선 2007.07.06 전입자 강민규입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층203호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 기준 면적 | 19.95㎡ |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트조 4층 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08 사용승인 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 1명
2009.07.15 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2021.08.17 등기된 민간임대주택등기도 2023.12.28 이미 말소됐습니다. 다만 강민규의 전입일은 2007.07.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유·임대차계약·보증금·전출 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 15명, 선순위는 강민규 1명
현황상 임차인·전입자는 15명입니다. 이 가운데 강민규만 2009.07.15 말소기준보다 앞선 2007.07.06 전입이고, 나머지 14명은 모두 말소기준 이후 전입입니다. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부는 배당요구 접수 기록이 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,444,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 56,556,000원이 배당되고, 채권 미배당은 349,444,000원입니다. 1회 유찰 시 미배당은 360,835,200원, 2회 유찰 시 369,948,160원입니다. 이 근저당 미배당액은 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 각 호는 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 4층 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.8㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 소로각지입니다. 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전출·반환 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 고정하지 말 것. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 선순위 임차보증금이 미상인 상태의 확정 결론이 아닙니다.
- 다수 전입자 점유 확인. 전입자 15명이 확인되므로 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 파산 확인. 이홍자·홍민호 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있으므로 관련 절차와 점유·인도 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부의 배당요구 기록과 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “58,000,000원”보다 “2007.07.06”이 더 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2009.07.15 근저당권 이후 전입한 14명은 대항력이 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2007.07.06 강민규 전입이 하나 남습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 이 사람을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 신건 최저가 58,000,000원이 아니라 강민규의 임대차 실체와 보증금 확인입니다. 확인 전에는 실질취득원가 미상, 입찰 판단 보류가 맞습니다.
