부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 2층 204호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 이홍자·홍민호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2009년 7월 15일 설정된 용호신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 근저당권자 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024년 임의경매개시결정도 같은 권리 흐름 뒤에 놓입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사상 확인되는 사람 가운데 강민규의 전입일은 2007.07.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 정확도 규칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층204호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수
2003년 우리은행 근저당권은 2009.07.15. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 용호신용협동조합 채권최고액 406,000,000원 근저당이 현재의 말소기준입니다. 이후 2024년 한국토지주택공사 주택임차권 54,000,000원과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 15명
한국토지주택공사는 정영웅 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유 관련 확인 대상은 15명입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위·승계 신고 존재 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.11.02 | 54,000,000원 | 없음 | 미상 | 정영웅 대위·승계 |
한국토지주택공사의 임차권등기는 임차보증금 54,000,000원으로 기재되어 있으나, 정영웅 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 따라서 이를 정영웅의 보증금과 별도로 합산해서는 안 됩니다. 임대차계약일은 2020.10.22., 확정일자는 2020.10.23., 주민등록일자는 2020.11.02., 점유개시일자는 2020.11.11.로 모두 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 2. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 406,000,000원 중 56,556,000원만 배당되고 349,444,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 보증금 역시 확정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립 다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·가축사육제한구역이며, 토지 자료에는 자연재해위험개선지구도 포함됩니다.
- 토지. 대지 273.8㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 단지. 꽃안빌은 19세대, 사용승인일은 2003.09.08.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차부터 확인. 2007.07.06. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 다수. 말소기준 이후 전입자라 대항력은 없더라도 명도 상대와 실제 점유관계가 복잡할 수 있습니다.
- LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 54,000,000원은 정영웅 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 46,400,000원, 2회 유찰 시 37,120,000원이지만 선순위 가능 임차 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 실질취득가가 내려간다고 단정할 수 없습니다.
- 소유자 파산 이력. 이홍자·홍민호 지분 모두 2024.04.05. 파산선고 등기가 있으므로 관련 절차와 인도관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 배당요구 종결 자료를 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “58,000,000원짜리 물건”으로 단순 계산하면 안 된다
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2009.07.15. 근저당 이후의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에서 드러난 임차관계가 복잡하고, 무엇보다 2007.07.06. 전입 강민규의 보증금이 미상입니다. 이 때문에 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확정적인 실질취득액이 아닙니다.
또한 꽃안빌의 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 58,000,000원의 가격 수준도 검증되지 않았습니다. 권리상 핵심 확인이 끝나기 전에는 신건 58,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 선순위 가능 임차인의 실제 보증금과 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
