부산지방법원 2024타경104173. 대연동 꽃안빌 3층 305호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 이홍자·홍민호 각 2분의 1이고, 두 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기되어 있습니다. 경매의 말소기준권리는 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원입니다. 이 조합은 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 같은 조합이 2024.04.24 임의경매를 개시했습니다.
등기부만 보면 말소기준 뒤의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·전입 관계가 더 중요합니다. 현황조사에 잡힌 임차인 중 강민규의 전입일은 2007.07.06으로 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 인수액을 0원으로 확정해 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층305호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 말소기준권리 | 2009.07.15 근저당권 · 용호신용협동조합 · 채권최고액 406,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
임차인 현황 — 실제 조사 15명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차인 관계는 모두 실제 인물 기준입니다. 대부분은 말소기준 이후 전입이지만, 강민규 1명만 말소기준보다 앞선 전입입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 50,000,000원 | 2021.12.27 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강민규는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정하지 않았습니다. 진기욱은 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 전입·등기입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
꽃안빌은 2003.09.08 사용승인된 19세대 다세대 건물로 확인되지만, 이 사건에 제공된 시장 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 65,000,000원이나 최저가 65,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 342,570,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 355,336,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 365,548,800원 |
유찰되어 낙찰가가 내려가더라도, 선순위 임차인의 실제 인수액이 확인되기 전에는 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 유찰률 계산이 아니라 강민규의 실제 임대차, 보증금, 현재 점유와 배당관계를 확정하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 63,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당모형 기준 근저당 미배당액은 342,570,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 강민규의 보증금이 미상인 상태를 해소한 결과가 아니므로, 실제 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근이며, 주변은 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로와 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 토지 자료에는 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구 포함으로 표시되어 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대, 사용승인일은 2003.09.08입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 현재 점유 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 강민규뿐 아니라 보증금 미상으로 조사된 다수 점유자의 임대차 내용과 배당관계를 최종 문서로 대조해야 합니다.
- 진기욱 임차권. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2021.12.27, 전입 2022.02.04, 임차권등기 2024.02.14 내용을 원본과 다시 맞춰보세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 제공 배당모형의 매수인 인수 0원과 실제 선순위 임차인 인수 가능성은 별개입니다.
- 파산 등기 확인. 이홍자·홍민호 각 지분에 2024.04.05 파산선고가 등기되어 있으므로 진행기록과 처분 관계를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “6,500만원”이 아니라 “선순위 보증금이 얼마인가”가 승부처
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 65,000,000원인 신건입니다. 하지만 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준은 2009.07.15인데 강민규의 전입은 2007.07.06입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상으로 두고, 실제 인수액도 미상으로 남겨야 합니다.
후순위 권리 대부분이 매각으로 정리된다는 사실은 장점이지만, 선순위 임차인 한 명의 미확정 보증금은 낙찰가보다 중요한 변수가 될 수 있습니다. 게다가 직접 비교할 실거래 자료도 없어 65,000,000원이 시세보다 낮은지조차 검증되지 않았습니다. 결론은 단순합니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 물건은 강민규의 보증금·점유·배당관계가 확정된 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
