부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 ‘꽃안빌’ 3층 306호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 파산등기보다 임차인의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합 근저당 채권최고액 406,000,000원입니다. 이후 근저당권자 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24. 임의경매개시결정이 내려졌습니다.
그런데 강민규는 2007.06.24. 점유를 시작하고 2007.07.06. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.05.02. 접수되어 말소기준 뒤에 있지만, 대항력 판단의 기초가 되는 점유·전입은 말소기준 이전입니다. 사건의 배당표는 강민규에게 배당 0원, 매수인 인수 10,000,000원을 전제로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층306호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08 준공 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2009.07.15. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 · 채권최고액 406,000,000원 |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 날짜보다 ‘2007년 전입’이 중요하다
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 명단 15명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 확인 명단은 15명입니다. 이 가운데 강민규만 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 나머지 14명은 모두 2009.07.15. 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 주택 전부 | 2007.07.06 | 10,000,000원 | 2024.05.02 | 有 | 無 | 없음 |
| 김권하 | 전부 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 미상 | 2019.10.25 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 미상 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 미상 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준호 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영웅 | 전부 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 미상 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 미상 | 2022.03.02 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 미상 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
강민규 외 인원은 전입시점 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 여러 명의 전입·배당요구 기록이 이어지는 물건인 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지와 각 점유자의 계약관계를 현장에서 확인하는 절차는 생략할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — ‘6,500만원 낙찰’이 아니라 ‘7,500만원 취득’
이 물건은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 65,000,000원입니다. 그러나 사건 배당 가정상 강민규 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 남기 때문에, 현재 회차 기준 실질취득은 75,000,000원입니다. 따라서 최저가 65,000,000원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 10,000,000원 | 75,000,000원 | 342,570,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 52,000,000원 | 10,000,000원 | 62,000,000원 | 355,336,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 41,600,000원 | 10,000,000원 | 51,600,000원 | 365,548,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 임차인 강민규 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 63,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 65,000,000원 중 집행비용 1,570,000원을 제외한 63,430,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 342,570,000원입니다. 강민규 보증금 10,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 사건 가정상 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 각 호는 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 4층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅·적벽돌치장쌓기, 내벽은 비닐벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북측 인근으로, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 및 남측으로 소로·세로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역 및 자연재해위험개선지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 꽃안빌은 19세대 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 개별 호수의 점유관계와 권리정리 상태가 매수 판단에 더 큰 영향을 주는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강민규 현재 보증금 확정. 임차권등기에는 1·2차 10,000,000원, 3·4차 45,000,000원이 병기돼 있습니다. 현재 유효 계약과 잔존 보증금을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 응찰 상한 설정. 사건 배당 가정 기준 현재 회차는 최저가 65,000,000원 + 인수 10,000,000원 = 75,000,000원입니다.
- 현재 점유자 확인. 강민규 외 14명의 전입 이력이 있으므로 실제 현 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구자 대조. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부 등 배당요구 기록이 있는 인원과 매각물건명세서 기재를 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 파산등기 확인. 이홍자 지분과 홍민호 지분 모두 2024.04.05. 파산선고가 등기돼 있으므로 매각절차의 당사자·송달·권리관계를 원본 기록과 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 명칭변경 확인. 2009.07.15. 용호신용협동조합 근저당은 이후 부산시중앙신용협동조합으로 명칭이 변경됐습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘인수액 확인’이 먼저다
꽃안빌 306호는 신건 최저가 65,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 강민규의 주민등록이 2007.07.06.으로 말소기준 2009.07.15.보다 앞서고, 사건 배당 가정에서는 보증금 10,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 75,000,000원입니다.
더 중요한 것은 임차권등기에 3·4차 계약 보증금 45,000,000원도 함께 적혀 있다는 점입니다. 즉 응찰 전에는 “65,000,000원에 살 수 있느냐”보다 “실제로 얼마의 보증금을 승계하는가”를 먼저 확정해야 합니다. 강민규 외 14명의 후순위 전입 이력까지 있어 점유 확인도 중요합니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
