부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 2층 201호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 63,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이홍자와 홍민호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합의 채권최고액 406,000,000원 근저당입니다. 이후 용호신용협동조합은 부산시중앙신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2024.04.24 부산시중앙신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
등기부만 보면 말소기준 근저당 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 현황조사상 전입자 가운데 강민규의 전입일은 2007.07.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 배당모형의 인수액 0원만 보고 “인수 없음”이라고 결론내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층201호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 21.76㎡ · 2층 201호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 이홍자 지분 2분의 1 · 홍민호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 1건
반면 이영준의 임차권은 임대차계약일 2022.03.01, 주민등록일과 확정일자 2022.03.02이며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.13 접수됐고 2024.05.23 경정으로 점유개시일이 2022.03.01로 정리됐습니다. 모두 2009.07.15 말소기준보다 뒤이므로 후순위 임차권으로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차·점유 15명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 15명은 실제 이름이 확인된 임차·점유 관계입니다. 이 가운데 강민규를 제외한 전입자는 모두 말소기준일 뒤에 전입했습니다. 다만 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명도 및 실제 점유관계는 별도로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.27 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.19 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.16 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.13 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.03.13 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.03 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.23 |
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
63,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 344,534,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 강민규의 선순위 가능 임대차관계가 확정되지 않았으므로 실제 권리분석 결론은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 가로장방형이며 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·가축사육제한구역이며, 토지 자료에는 자연재해위험개선지구도 포함되어 있습니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대이며 사용승인일은 2003.09.08입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 현재 점유 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 강민규 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최종 명세서의 점유·인수 문구를 대조해야 합니다.
- 이영준 임차권. 보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2022.03.01, 주민등록·확정일자 2022.03.02, 임차권등기 2024.03.13의 후순위 구조를 확인하세요.
- 다수 점유자 명도. 현황조사상 이름이 확인된 임차·점유자가 15명이므로 실제 현재 점유자와 호실 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 이홍자 지분과 홍민호 지분 모두 2024.04.05 부산회생법원 파산선고 등기가 있습니다.
- 가격보다 권리 확정 우선. 현재 신건 최저가는 63,000,000원이지만 선순위 가능 보증금이 미상이라 최저가만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 6,300만원이 아니라 ‘2007년 전입’을 먼저 본다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 63,000,000원인 신건 다세대입니다. 말소기준 근저당 이후의 이영준 50,000,000원 임차권은 후순위라 소멸하고, 배당모형도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다.
강민규의 전입일 2007.07.06은 말소기준 2009.07.15보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력을 확정할 수도, 인수액 0원을 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 가격 확인 → 입찰이 아니라 강민규의 실제 임대차·보증금·점유 확인 → 실질취득비용 계산 → 입찰 여부 결정입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 선순위 가능 임차관계 확인이 먼저입니다.
