부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 2층 202호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 63,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 이홍자와 홍민호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 두 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기된 뒤 2024.04.24 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 기준점은 2009.07.15 설정된 채권최고액 406,000,000원의 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 용호신용협동조합이었고, 이후 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 임차권등기와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 앞선 전입 이력에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층202호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 대상면적 | 21.76㎡ |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
2003년 우리은행 근저당은 2009.07.15 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 용호신용협동조합의 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 2010.01.23 명칭변경으로 부산시중앙신용협동조합이 되었으며, 2024.04.24 이 신협을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다. 2024.05.02 김동민 명의의 주택임차권 50,000,000원도 등기됐지만 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 현황 — 2007년 전입 한 건이 전체 판단을 바꾼다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 50,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
김동민은 건물 전부에 관해 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2019.12.19, 주민등록일 2019.12.20, 확정일자 2019.12.20의 주택임차권등기가 있습니다. 그러나 전입 자체가 2009.07.15 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 다수 전입자도 강민규를 제외하면 모두 말소기준 이후 전입입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 근저당권 채권 406,000,000원 중 61,466,000원이 배당되고 344,534,000원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 미배당 356,907,200원, 2회 유찰 시 366,805,760원입니다. 소유자 잔여는 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근으로, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다. 자연재해위험개선지구와 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 판단. 꽃안빌 19세대, 2003.09.08 준공, 대상면적 21.76㎡ 정보는 확인되지만 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않아 시세 대비 저가·고가 판단은 유보해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 계약서·보증금·확정일자·현재 점유 여부가 가장 중요합니다.
- 실질취득비용 재계산. 강민규 보증금이 확인되기 전에는 최저가 63,000,000원만을 취득원가로 잡으면 안 됩니다.
- 김동민 임차권 확인. 임차보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2019.12.20, 배당요구 2024.05.02이나 말소기준 이후 권리입니다.
- 다수 전입 이력 점검. 현황조사와 문건접수에 여러 전입자가 확인되므로 실제 현재 점유관계와 각 점유 공간을 현장에서 대조해야 합니다.
- 파산등기 확인. 이홍자·홍민호 각 지분에 2024.04.05 파산선고가 등기되어 있으므로 관련 집행·점유관계를 매각서류와 함께 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 63,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,300만원”보다 먼저 확인할 보증금
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2009년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 김동민의 50,000,000원 임차권도 말소기준 뒤에 있습니다. 하지만 현황조사에는 그보다 훨씬 앞선 2007.07.06 전입자 강민규가 존재합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 이 점유자는 대항력 가능·미상이며, 매수인이 부담할 금액도 정해졌다고 볼 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 63,000,000원·신건”이라는 가격표보다 선순위 가능 점유자의 보증금 확인이 먼저입니다. 비교 실거래 금액도 없어 현재 가격이 싼지 비싼지 단정할 근거가 없습니다. 등기는 정리되지만 인수금액은 아직 미정. 입찰 전 확인해야 할 한 가지가 분명한 사건입니다.
