부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 ‘꽃안빌’ 2층 206호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 신건입니다. 현재 소유자는 이홍자·홍민호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 두 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2009.07.15 설정된 채권최고액 406,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 용호신용협동조합이고, 2010.01.23 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 이 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인 전입 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층206호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 · 22.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08 준공 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 말소기준권리 | 2009.07.15 근저당권 · 채권최고액 406,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 1명이 핵심
2003년 우리은행 근저당권은 2009.07.15 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 용호신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 2012년에는 홍민호와 이홍자가 각각 지분 2분의 1을 취득했고, 민간임대주택 등기는 2023.12.28 말소됐습니다. 이후 2024.04.05 두 공유자 지분에 파산선고가 등기되고 2024.04.24 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 1명만 선순위 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 8명입니다. 강민규를 제외한 14명은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저가는 모두 65,000,000원입니다. 그러나 꽃안빌 22.37㎡에 대해 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 리포트에서 판단하지 않습니다. 특히 강민규의 보증금과 승계 가능액도 미상이라 최저가 65,000,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
대항력이 인정되는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 합니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이라 그 계산을 할 수 없는 상태입니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 2. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 63,430,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 406,000,000원에 대해 현재 회차 예상배당은 63,430,000원이고, 미배당은 342,570,000원입니다. 이 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준의 부족액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 강민규의 보증금이 미상인 만큼 이를 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 342,570,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 355,336,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 365,548,800원 |
유찰되면 매각가는 52,000,000원, 41,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 강민규의 보증금이 미상이라는 권리 변수는 유찰만으로 사라지지 않습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘 수 있으므로, 낙찰가가 내려갔다는 사실만으로 실질취득이 싸졌다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물의 2층 206호입니다.
- 규모. 꽃안빌은 19세대이며 준공일은 2003.09.08, 대상 면적은 22.37㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립 다세대주택·단독주택·관련 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 및 남측으로 소로와 세로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구·제1종일반주거지역·특화경관지구에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민규 보증금 확인. 2007.07.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·현재 점유·대항요건을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당 여부 확인. 강민규의 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 잔액 계산이 불가능합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차인의 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 임차인 명도. 나머지 14명은 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 8명. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부의 배당요구가 확인됩니다.
- 파산등기 확인. 이홍자와 홍민호 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있으므로 관련 경매·파산 절차 문서를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 없이 65,000,000원이 시세보다 싸다고 평가하지 말고, 권리 확인 후 총취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “65,000,000원짜리 물건”이라고 단정할 단계가 아니다
이 사건은 근저당권 자체보다 2007.07.06 전입한 강민규가 핵심입니다. 말소기준 2009.07.15보다 약 2년 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 반면 다른 14명의 임차인은 모두 말소기준보다 늦게 전입했습니다.
배당 시뮬레이션은 신건 매각가 65,000,000원에서 집행비용 1,570,000원, 근저당 배당 63,430,000원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 표의 인수 0원 계산만 보고 매수인 부담이 없다고 결론내리면 안 됩니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되는 순간 실질취득액이 달라질 수 있기 때문입니다. 실거래 가격 비교도 없는 만큼, 이 물건의 결론은 “가격보다 먼저 선순위 임차인 확인”입니다.
