부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 핵심은 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원이며, 이후 근저당권자 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사된 전입자 중 강민규의 전입일은 2007.07.06.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 1층102호 (대연동,꽃안빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2003년 우리은행 근저당은 2009.07.15. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 용호신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2010.01.23. 명칭변경에 따라 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 조사 — 15명, 보증금 확인이 선결
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 전부 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 전부 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 미상 | 2022.03.02 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 미상 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 미상 | 2022.02.14 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 미상 | 2023.10.30 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 미상 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 미상 | 2019.10.25 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 미상 | 2022.02.04 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 미상 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 미상 | 2021.01.25 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 미상 | 2023.01.02 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 미상 | 2022.11.04 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강민규를 제외한 전입일은 모두 2009.07.15. 이후로 조사돼 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 조사된 15명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 배당순위와 실제 임대차 금액은 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
꽃안빌은 19세대, 2003.09.08. 사용승인된 다세대주택으로 확인됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 117,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 114,562,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 117,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 291,438,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 강민규의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 291,438,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 314,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 332,867,840원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 수치는 아닙니다. 이 사건의 매수인 부담 여부는 선순위 전입자 강민규의 실제 임대차관계와 보증금을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산박물관 북측 인근으로 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택 및 관련 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이며 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 273.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·가축사육제한구역이며 자연재해위험개선지구에도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,372,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 확인. 2007.07.06. 전입의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득비용 산정. 선순위 임대차 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 총 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 나머지 전입자 확인. 후순위 전입자들도 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 확인된 실거래 금액이 없어 117,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후 권리가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보입니다. 그러나 강민규의 2007.07.06. 전입이 2009.07.15. 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 신건 117,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 선순위 전입자의 실제 임대차와 보증금을 확인하기 전에는 입찰가 계산 자체를 보류하는 것이 핵심입니다.
