부산지방법원 2024타경104173. 대연동 꽃안빌 4층 405호 다세대 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 64,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.21입니다. 현재 등기상 소유자는 이홍자·홍민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 두 지분 모두 2024.04.05 파산선고가 등기된 뒤 2024.04.24 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
등기만 놓고 보면 말소기준은 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원입니다. 이후 등기명의는 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 경매개시결정도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유·전입관계가 훨씬 중요합니다. 강민규의 전입일이 2007.07.06으로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 4층405호 (대연동, 꽃안빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 선순위 전입은 따로 봐야 한다
2003.12.12 우리은행 근저당권 120,000,000원이 있었지만 2009.07.15 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2012.06.01 홍민호·이홍자가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2021.08.17 등기됐던 민간임대주택 표시는 2023.12.28 말소됐습니다.
② 점유·전입 — 15명 중 1명이 핵심
현황조사상 확인되는 전입자는 모두 15명입니다. 이 가운데 강민규를 제외한 전입일은 모두 2009.07.15 말소기준 이후입니다. 후순위 전입자들은 전입일 기준으로는 대항력 인수형에 해당하지 않지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당관계는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 전부 | 2021.05.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김권하 | 전부 | 2019.07.22 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영준 | 미상 | 2022.03.02 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 미상 | 2019.12.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승민 | 미상 | 2021.12.10 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현수 | 미상 | 2022.02.14 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성훈 | 미상 | 2023.10.30 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 미상 | 2020.01.28 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영민 | 미상 | 2019.10.25 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진기욱 | 미상 | 2022.02.04 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 미상 | 2007.07.06 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준호 | 미상 | 2021.01.25 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표서인 | 미상 | 2023.01.02 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하덕부 | 미상 | 2022.11.04 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤주 | 미상 | 2021.07.15 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 있어 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 — 6,400만원이 싸다는 근거는 아직 없다
꽃안빌은 19세대, 2003.09.08 준공으로 확인되지만 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 64,000,000원이 최근 시세 대비 저렴한지, 높은지에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다. 더구나 강민규의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 미정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 62,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 406,000,000원 기준으로 신건에서도 근저당에 62,448,000원이 배당되고 343,552,000원의 미배당이 남는 구조입니다. 1회 유찰 시 매각가는 51,200,000원, 미배당은 356,121,600원, 2회 유찰 시 매각가는 40,960,000원, 미배당은 366,177,280원입니다. 이 미배당 근저당 채권 자체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·적별돌치장쌓기, 내벽은 비닐벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지이며, 북측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며, 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강민규 보증금 확인. 2007.07.06 전입이므로 보증금·실제 점유·임대차관계 확인이 최우선입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 강민규에게 인수될 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 가격을 판단해야 합니다.
- 15명 점유관계 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부는 배당요구 기록이 있습니다. 보증금과 확정일자를 함께 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 메리트 보류. 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 신건 64,000,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,400만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2009.07.15 용호신용협동조합 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 현황조사상 전입자가 15명이고, 그중 강민규가 2007.07.06 전입했다는 점이 결론을 바꿉니다.
강민규의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수 없으며, 동시에 인수액도 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 등기말소 구조만 보고 안전형으로 분류할 물건이 아니라, 선순위 전입자의 임대차 실체를 먼저 해소해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 강민규의 보증금·점유관계가 확인된 뒤에야 64,000,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
