부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 2층 205호의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2009년 7월 15일 용호신용협동조합 명의의 채권최고액 406,000,000원 근저당권이며, 이후 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐습니다. 해당 근저당과 이후의 경매개시결정, 허현수의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위가 아니라 점유·임차 관계입니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 전입·임차 관련자는 15명이고, 그중 강민규의 전입일은 2007.07.06입니다. 말소기준보다 약 2년 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다. 따라서 배당표의 기계적 인수액 0원만으로 매수인 부담이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 2층205호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 이홍자 지분 2분의 1 · 홍민호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 · 위생·급배수·도시가스난방설비 |
| 단지 | 꽃안빌 · 19세대 · 2003.09.08 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
2003년 우리은행 근저당 120,000,000원은 2009.07.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 용호신용협동조합의 406,000,000원 근저당입니다. 2012년에는 홍민호와 이홍자가 각 지분 2분의 1을 취득했고, 민간임대주택 등기는 2023.12.28 말소됐습니다. 두 공유자 지분에는 2024.04.05 각각 파산선고가 기재됐고, 2024.04.24 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 — 15명 중 1명이 말소기준보다 먼저 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.27 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.19 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.16 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.26 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.01 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.03 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.23 |
허현수는 2022.02.13 임대차계약, 2022.02.14 주민등록·확정일자, 보증금 42,000,000원으로 임차권등기가 되어 있으나 말소기준일 이후 전입이므로 자료상 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 관련자는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 가격·배당 — 신건 6,500만원, 근저당은 대부분 미배당
현재 회차 매각가를 65,000,000원으로 가정하면 집행비용 1,570,000원을 제외한 63,430,000원이 말소기준 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 406,000,000원에 비해 매각대금이 작아 342,570,000원의 미배당이 남지만, 근저당 자체는 매각으로 소멸합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 63,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 강민규의 보증금이 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 342,570,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 355,336,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 365,548,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 가로장방형이며 북측 및 남측으로 소로·세로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료에는 자연재해위험개선지구 포함도 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 2,372,000원/㎡이며 토지면적은 273.8㎡입니다.
- 건물. 19세대 규모의 꽃안빌로 2003.09.08 준공됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차계약 원본 확인. 2007.07.06 전입과 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 임대차 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 전입자가 다수이고 일부는 배당요구를 했으므로 최종 명세서의 인수조건과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 허현수 임차권. 보증금 42,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.14이며 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없고 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
- 점유자 특정. 현황조사 등에 15명이 등장하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 명도 난도를 판단할 수 있습니다.
- 파산 등기 확인. 이홍자·홍민호 각 지분에 2024.04.05 파산선고가 기재되어 있으므로 매각절차와 관련 서류의 최신 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 특히 선행 전입자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸”과 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2009.07.15 설정된 406,000,000원 근저당이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에 등장한 강민규의 전입일은 그보다 앞선 2007.07.06입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태에서는 대항력 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 65,000,000원은 이 물건의 실질취득비용을 뜻하지 않습니다. 먼저 강민규의 실제 임대차와 점유관계를 확인하고, 그 결과에 따라 인수 가능 금액을 산정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 등기상 근저당은 소멸하지만, 임대차 불확실성이 남아 있는 고난도 물건입니다.
