부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 3층 304호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유권은 홍민호와 이홍자가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 말소기준은 2009년 7월 15일 설정된 용호신용협동조합의 채권최고액 406,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권자는 명칭이 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024년 4월 24일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2024년 장영민의 주택임차권은 말소기준보다 훨씬 뒤에 설정됐고, 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에 확인된 전입자 가운데 강민규는 2007.07.06 전입으로 말소기준보다 선행합니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층304호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2009.07.15 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 · 채권최고액 406,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2003년 우리은행 근저당권은 2009년 7월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 용호신용협동조합의 근저당권이 현재 말소기준입니다. 2012년에는 홍민호·이홍자가 각 2분의 1 지분 소유자가 됐고, 민간임대주택 등기는 2023년 12월 28일 말소됐습니다. 장영민의 주택임차권은 2024년 2월 23일 등기된 후순위 권리로, 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 조사상 15명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 50,000,000원 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
장영민은 건물 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약일자는 2019.10.10, 2021.10.15, 2023.10.19이고 주민등록일자는 2019.10.25, 점유개시일자는 2019.10.21입니다. 1차 확정일자는 2019.10.14이며 2차·3차는 확정일자가 없습니다. 다만 이 모든 시점은 2009.07.15 말소기준보다 늦어, 장영민의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 선순위 임차 확인이 먼저
꽃안빌은 19세대, 사용승인일은 2003.09.08입니다. 감정가는 58,000,000원이고 현재 신건이라 최저매각가도 58,000,000원입니다. 다만 이번 자료에서는 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 최근 거래시세보다 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격 자체보다 실질취득가가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 강민규의 임대차가 대항력을 갖는 것으로 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 따라서 58,000,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,444,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당권 미배당액은 349,444,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도로 확인되지 않은 선순위 임차보증금의 매수인 인수 가능성 역시 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근이며, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 토지면적은 273.8㎡, 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06 전입의 실제 점유·임대차계약, 보증금, 확정일자를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금 미상 점유자가 다수이므로 각 점유자의 임차보증금·배당요구·점유관계를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 장영민 임차권. 보증금 50,000,000원의 임차권등기는 말소기준 후순위이므로 등기상 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 조사상 점유·임차관계가 15명으로 확인돼 실제 현점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 58,000,000원, 1회 유찰 시 46,400,000원, 2회 유찰 시 37,120,000원이지만 선순위 인수 위험이 해소되지 않으면 낮은 최저가만으로 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 선순위 전입 1명이 중요하다
이 물건은 을구 3번 근저당권을 기준으로 보면 후순위 등기권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 장영민의 50,000,000원 임차권등기도 말소기준 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 하지만 결론을 “인수 0원”으로 끝낼 수는 없습니다.
강민규의 2007.07.06 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상, 실질취득가 산정 불가입니다. 58,000,000원이라는 신건 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 이 선순위 점유관계의 실체입니다. 등기는 정리형, 임차관계는 확인형. 이 물건의 승부처는 가격보다 선순위 임차조사입니다.
