부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이홍자·홍민호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합의 근저당권 채권최고액 406,000,000원입니다. 이후 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24. 부산시중앙신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
문제는 말소기준 이후 권리가 아니라 그보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사상 강민규의 전입일은 2007.07.06.으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다, 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 나머지 조사 인원과 2024.04.29. 등기된 박성훈의 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 3층302호 (대연동, 꽃안빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 · 꽃안빌 19세대 · 2003.09.08. 준공 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 있다
2003.12.12. 설정됐던 우리은행 근저당권 120,000,000원은 2009.07.15. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 용호신용협동조합 근저당권 406,000,000원이 현재의 말소기준권리이며, 2010.01.23. 명칭변경 후 부산시중앙신용협동조합으로 이어졌습니다. 2021.08.17. 기재된 민간임대주택등기는 2023.12.28. 말소됐고, 2024.04.05. 이홍자·홍민호 각 지분에 파산선고가 등기된 뒤 2024.04.24. 임의경매가 개시됐습니다. 박성훈의 주택임차권등기는 2024.04.29. 접수됐으므로 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 1명이 전체 판단을 바꾼다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25. | 미상 | 2024.05.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25. | 미상 | 2024.06.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영웅 | 2021.05.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04. | 미상 | 2024.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14. | 미상 | 2024.05.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02. | 미상 | 2024.07.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04. | 미상 | 2024.05.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02. | 미상 | 2024.05.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30. | 50,000,000원 | 2024.04.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
박성훈은 주택 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일자·주민등록일자·확정일자 2023.10.30., 점유개시일자 2023.11.01.로 임차권등기가 되어 있습니다. 다만 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 반대로 강민규는 전입시점 자체가 말소기준보다 빠르다는 점 때문에 반드시 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 406,000,000원을 기준으로 한 계산에서는 신건 매각가 63,000,000원 중 집행비용 1,534,000원과 근저당권 61,466,000원이 배분되고, 미배당액은 344,534,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북측 인근으로, 주위는 아파트·연립·다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 및 남측으로 소로와 세로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅·벽돌치장쌓기, 내벽은 비닐벽지 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06. 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부와 확정일자를 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금 미상인 점유자가 다수이므로 각 전입자의 실제 임차관계·배당요구·최우선변제 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 박성훈 임차권등기. 임차보증금 50,000,000원, 확정일자 2023.10.30.의 주택임차권등기가 있으나 말소기준권리 후순위임을 확인합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원이지만 선순위 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 파산등기 확인. 이홍자·홍민호 지분에는 각각 2024.04.05. 파산선고가 등기돼 있으므로 매각절차와 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 보증금이 먼저”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리만 보면 단순합니다. 그러나 2007.07.06. 전입한 강민규가 2009.07.15. 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 하나의 미확정 요소 때문에 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 신건 최저가 63,000,000원에서 바로 응찰할지, 유찰 뒤 50,400,000원 또는 40,320,000원까지 기다릴지보다 먼저 해야 할 일은 선순위 임대차의 실체를 확인하는 것입니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 결론입니다.
