부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 4층 403호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 이홍자와 홍민호가 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 경매의 말소기준은 2009.07.15. 설정된 용호신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 용호신용협동조합의 명칭은 부산시중앙신용협동조합으로 변경됐고, 2024.04.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 전입자가 15명이고, 그중 강민규의 전입일이 2007.07.06.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수도, 반대로 ‘인수 0원’으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 4층403호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 이홍자 2분의 1 · 홍민호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 / 단지 | 꽃안빌 · 19세대 · 2003.09.08. 사용승인 · 대상면적 19.95㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
말소기준권리는 2009.07.15. 용호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 406,000,000원이고 공동담보목록 제2009-92호가 기재돼 있습니다. 2010.01.23. 명칭변경으로 부산시중앙신용협동조합이 되었으며, 2024.04.24. 같은 명칭의 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
2013년 정연욱의 전세권 50,000,000원은 2014.01.15. 이미 말소됐고, 2023년 한국토지주택공사의 주택임차권 52,000,000원도 2023.06.07. 이미 말소됐습니다. 민간임대주택등기 역시 2023.12.28. 등록말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 15명 중 1명이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 장영민 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.19 | 없음 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.13 | 없음 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.03 | 없음 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 |
현황조사상 전입자는 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 강민규를 제외한 14명은 전입신고가 말소기준권리인 2009.07.15. 이후라 대항력이 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 57,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 45,600,000원, 2회 유찰 시 36,480,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 무엇보다 선순위 가능 임차보증금이 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 2. 근저당 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 406,000,000원 중 55,574,000원이 배당되고 350,426,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 가능 전입자 강민규의 보증금은 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산박물관 북측 인근으로, 주변은 아파트·연립 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 꽃안빌은 19세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 273.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 및 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구가 포함됩니다. 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강민규 임대차 원본 확인. 2007.07.06. 전입의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 현재 존속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 다수 전입자 확인. 현황조사상 15명의 전입자가 확인되므로 실제 점유 세대와 명도 대상자를 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이영준·허현수·박성훈·장영민·진기욱·류준호·표서인·하덕부는 문건접수상 배당요구가 확인됩니다.
- 파산등기 확인. 이홍자 지분과 홍민호 지분 모두 2024.04.05. 파산선고 등기가 존재하므로 매각조건과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2009-92호가 기재돼 있으므로 채권·담보관계의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,700만원”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘2007.07.06’
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2009.07.15. 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되고, 과거 전세권과 주택임차권도 이미 말소돼 있습니다. 하지만 현황조사에는 그보다 앞선 2007.07.06. 전입자 강민규가 존재합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이 전입을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정해서도 안 되고, 반대로 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 보고 안전하다고 결론 내려서도 안 됩니다. 따라서 이 사건은 말소기준권리는 단순하지만 임차관계 확인 전에는 실질취득가가 열려 있는 물건입니다. 신건 57,000,000원, 1회 유찰 45,600,000원, 2회 유찰 36,480,000원이라는 가격보다 선순위 가능 임차보증금의 실체를 먼저 확인해야 합니다.
