부산지방법원 2024타경104173. 부산 남구 대연동 꽃안빌 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이홍자·홍민호가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기상 말소기준은 2009.07.15 설정된 용호신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 406,000,000원입니다. 이후 용호신용협동조합은 부산시중앙신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2024.04.24 부산시중앙신용협동조합 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
문제는 등기부보다 현황조사상 점유관계입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 15명이고, 이 가운데 대부분은 2009.07.15 이후 전입이라 말소기준보다 늦습니다. 그러나 강민규는 2007.07.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 이 물건은 선순위 점유자의 보증금 확인이 입찰 전제조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104173 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔로169번길 9, 4층401호 (대연동,꽃안빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 이홍자 지분 2분의 1 · 홍민호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,362,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물 · 꽃안빌 19개호 |
| 준공 | 2003.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2009.07.15 용호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 406,000,000원이고, 이후 채무자는 홍민호로 변경됐습니다. 2012년 설정된 한국토지주택공사 전세권 47,000,000원과 2018년 양성희 전세권 40,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024.05.27 등기된 류준호의 주택임차권 52,500,000원은 전입일 2021.01.25로 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 2007.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김권하 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김동민 | 2019.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강세희 | 2020.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 52,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정영웅 | 2021.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오윤주 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한승민 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진기욱 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허현수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이영준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하덕부 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 표서인 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박성훈 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류준호 | 2021.01.25 | 52,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
류준호는 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 보증금은 52,500,000원, 임대차계약일은 2020.09.22, 확정일자는 2020.10.16, 점유개시일은 2020.11.23입니다. 전입일 2021.01.25는 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확정이 먼저
꽃안빌은 19개호, 준공일 2003.09.08로 확인됩니다. 비교 대상으로 지정된 면적은 24.0㎡이지만 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 68,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 최저가 자체보다 선순위 가능 점유자의 보증금 확인이 먼저입니다. 강민규에게 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 낙찰대금에 그 인수액이 더해집니다. 현재 보증금이 미상이므로 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용호신용협동조합 | 406,000,000원 | 66,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 근저당권 채권 406,000,000원 중 66,376,000원이 배당되고 339,624,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 339,624,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 352,979,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 363,663,360원 |
유찰이 진행되면 매각가는 54,400,000원, 43,520,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 동일하게 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 유찰 가격만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북측 인근. 주위는 아파트·연립 다세대주택·단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 273.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지.
- 규제. 제1종일반주거지역 · 특화경관지구 · 가축사육제한구역 · 자연재해위험개선지구.
- 공시지가. 2,372,000원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민규 보증금 확인. 2007.07.06 전입으로 말소기준 2009.07.15보다 빠릅니다. 보증금과 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 선순위 전입 사실만으로 보증금 전액 인수를 단정할 수도 없지만, 보증금 미상 상태에서 인수 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
- 류준호 임차권. 임차보증금 52,500,000원, 확정일자 2020.10.16, 전입일 2021.01.25. 말소기준보다 후순위인 점을 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 실제 임차인 15명이 확인됩니다. 실제 거주·점유 범위와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 파산 등기 확인. 이홍자 지분과 홍민호 지분에 2024.04.05 파산선고 등기가 있습니다. 매각 후 처리 관계를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않아 감정가 68,000,000원의 시세 메리트를 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 보증금이 먼저”
이 물건의 기준권리는 명확합니다. 2009.07.15 용호신용협동조합 근저당권이고, 이후의 경매개시결정과 류준호 임차권은 후순위입니다. 하지만 현황조사에 2007.07.06 전입한 강민규가 존재합니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다.
따라서 현재 최저가 68,000,000원이 낮아 보이는지 여부는 결론의 출발점이 될 수 없습니다. 선순위 가능 점유자의 계약과 보증금을 먼저 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 권리확인 전 가격판단 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 2007.07.06 전입자의 실체와 보증금입니다.
