대전지방법원 2025타경3946. 대전광역시 서구 괴정동 비엘캐슬 2층 203호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 방희영, 신청채권자는 김다혜이며 청구금액은 123,236,163원입니다. 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권은 채권최고액이 2,900,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-490호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보에 설정된 채권최고액으로, 본건 203호의 개별 시세나 매수인이 떠안을 채무액을 뜻하지 않습니다.
등기에는 2025.11.04 김다혜의 강제경매개시결정 외에도 2026.03.06 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정이 존재합니다. 이후 2026.09.03 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 근저당권의 이전으로 최초 말소기준일인 2021.12.02가 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 경매사건 사이의 진행 관계와 실제 배당에 반영할 채권액은 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층 203호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정상 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 이용 |
| 건물 규모 | 지상 5층 · 철근콘크리트조 |
| 사용승인일 | 2021.11.16 |
| 단지 규모 | 비엘캐슬(BLCastle) · 36세대 |
| 면적 확인 | 단지 참고면적 24.3469㎡ · 본건 호실과의 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유 · 2021.12.02 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 진행 회차 | 신건 · 유찰 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김다혜 / 123,236,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 공동담보 | 제2021-490호 · 채권최고액 2,900,000,000원 |
| 임차권등기 | 강주현 · 미반환 임차보증금 80,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 복잡하다
말소기준권리는 2021.12.02 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리 구조입니다. 근저당권 이전 역시 기존 담보권의 권리자 변경에 해당하며, 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것으로 보지 않습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 30명의 관계를 먼저 구분해야 한다
현황조사와 문건접수, 등기상 확인되는 전입·임차 관계인은 30명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 등재 인원 30명을 기준으로 살펴봅니다. 다만 이 숫자가 203호에 실제로 거주하는 임차인 30명이라는 뜻은 아닙니다. 각 전입자의 실제 점유 호실, 계약관계, 전출 여부를 대조해야 합니다.
모두 2021.12.02 말소기준일 이후의 전입일이 기재되어 있어 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 강주현을 제외한 29명은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없으므로, 개별 임차관계 및 우선변제 자격은 미상입니다. 실제 점유와 계약의 연속성 등에 관한 추가 사실관계까지 확인되기 전에는 이들을 선순위 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 명도 문제가 전혀 없다고 평가해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준호 | 2021.12.08 | 미상 | 2026.01.07 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 정익진 | 2024.01.22 | 미상 | 2025.11.10 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이현기 | 2024.09.23 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김건태 | 2024.07.18 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 권민희 | 2024.02.19 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김희찬 | 2022.02.07 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김동훈 | 2022.01.25 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현민 | 2022.01.24 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김용우 | 2022.01.28 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 안태경 | 2022.01.03 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 성낙훈 | 2022.12.07 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 오동열 | 2021.12.30 | 미상 | 2025.11.21 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김재모 | 2021.12.14 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 조현원 | 2022.02.08 | 미상 | 2025.11.13 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 엄요셉 | 2024.09.04 | 미상 | 2026.01.27 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이하연 | 2021.12.27 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 안경진 | 2022.01.11 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 허시은 | 2024.01.15 | 미상 | 2026.01.30 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이서연 | 2021.12.14 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 권정아 | 2022.01.20 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.12.30 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2024.02.13 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김규리 | 2022.01.03 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2023.12.07 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 2021.12.17 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 황종환 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.11.20 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 송지영 | 2022.01.05 | 미상 | 2025.11.14 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 장준희 | 2021.12.08 | 미상 | 2025.12.23 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김민욱 | 2025.01.16 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 강주현 | 2022.03.07 | 80,000,000원 | 2026.04.09 | 후순위 전입 | 후순위 확정 | 없음 |
후순위 전입 배지는 기재된 전입일과 2021.12.02 말소기준일의 선후관계를 표시합니다. 개별 임차인의 모든 대항요건과 우선변제 자격을 최종 확정한 판정은 아닙니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 의미입니다.
③ 강주현 임차권등기 — 80,000,000원은 매수인 인수액인가?
| 임차권자 | 강주현 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.14 |
| 확정일자 | 2022.02.14 |
| 점유개시일 | 2022.03.04 |
| 주민등록일 | 2022.03.07 |
| 계약 보증금 | 100,000,000원 |
| 미반환 보증금 | 80,000,000원 |
| 임차권등기 | 2026.04.09 · 을구 2번 |
| 임차 부분 | 전유부분 전부 |
| 말소기준 대비 | 후순위 2021.12.02 근저당권 이후 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 판단 | 현재 확인된 권리순위상 인수 대상 아님 |
강주현의 임차보증금은 원래 100,000,000원이며, 등기상 80,000,000원은 그중 미반환 금액입니다. 두 금액을 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
강주현의 임대차계약 및 확정일자는 2022.02.14, 점유개시일은 2022.03.04, 전입일은 2022.03.07입니다. 모두 2021.12.02 말소기준권리보다 늦습니다. 주택임차권등기도 2026.04.09에 이루어졌습니다. 따라서 기재된 날짜에 따르면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 형태가 아닙니다.
④ 가격 검토 — 최저가 120,000,000원은 저렴한가?
비엘캐슬은 2021.11.16 사용승인된 36세대 규모의 도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원이며 유찰 이력이 없는 신건입니다.
문제는 가격 수준을 판단할 기준입니다. 본건과 동일한 면적·호실 유형의 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 120,000,000원이 실제 거래 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 단지 참고면적 24.3469㎡도 본건 호실과 일치 여부가 확인되지 않아, 이를 곧바로 203호의 확정 전용면적이나 거래 비교 기준으로 삼기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 120,000,000원 | 100% | 시세 우위 미확인 |
| 1회 유찰 가정 | 96,000,000원 | 80% | 시세·수리비 재검토 필요 |
| 2회 유찰 가정 | 76,800,000원 | 64% | 시세·수리비 재검토 필요 |
유찰 회차는 조건부 가격 시나리오입니다. 추후 실제 매각조건과 절차에 따라 달라질 수 있으며, 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 갑구 2번 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 모형을 그대로 적용한 예상배당입니다. 집행비용 2,480,000원과 근저당권 배당 117,520,000원으로 매각대금 120,000,000원이 모두 배분됩니다. 실제 배당에서는 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 적법성 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 강주현의 80,000,000원은 이 배당표에 별도 배당되지 않았으며, 그 사실 자체가 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오 — 미배당과 인수는 별개
| 구분 | 현재 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 120,000,000원 | 96,000,000원 | 76,800,000원 |
| 채권자 예상배당 | 117,520,000원 | 93,872,000원 | 75,017,600원 |
| 채권 미배당액(모형) | 3,047,248,427원 | 3,070,896,427원 | 3,089,750,827원 |
| 신청채권자 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수(모형) | 0원 | 0원 | 0원 |
배당 모형상 채권 미배당액은 신건 3,047,248,427원이며, 유찰에 따른 매각가격 감소로 더 커집니다. 이는 채권최고액과 청구금액을 기초로 계산한 값으로, 공동담보 및 경매신청 채권의 중복 가능성이 정리된 확정 미회수액이 아닙니다.
핵심은 채권자에게 배당되지 않는 돈과 낙찰자가 떠안는 돈은 법적으로 다르다는 점입니다. 모형에서 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 하지만 그 수치에는 확정되지 않은 임차보증금, 점유관계 정리비용, 화재 수리비, 취득 관련 비용이 포함되어 있지 않습니다.
⑦ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 감정상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 형태. 2021.11.16 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 것으로 설명되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 소방, 공용 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 해당합니다. 토지면적은 739.1㎡, 공시지가는 957,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며 소로3류 도로에 접합니다.
- 도로 접근. 남동측 폭 약 6m, 북서측 폭 약 3m의 아스콘 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이것이 내부 손상이나 감정 대상 호실의 정확성을 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 36세대의 도시형생활주택으로, 거래 가능한 매수층과 개별 호실의 상태를 고려해야 합니다. 검증된 동일 유형 실거래 가격을 근거로 매각가의 적정성을 판단하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 일치 확인. 경매 목적물은 비엘캐슬 2층 203호입니다. 감정요항표의 4층 401호 기재 및 화재 사진이 어느 호실에 해당하는지 법원 감정평가서 원본과 현장 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인·전입자 정리. 조사상 30명의 관계인이 실제 어느 호실과 연결되는지, 현재 점유자는 누구인지 확인해야 합니다. 특히 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 29명의 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 강주현 임차권등기. 계약 보증금 100,000,000원 중 미반환금 80,000,000원에 대한 권리입니다. 확정일자, 전입일, 점유개시일과 말소기준권리의 순서를 확인하고, 현재 점유 및 임차권등기 말소 관계를 점검해야 합니다.
- 공동담보 및 채권양도. 채권최고액 2,900,000,000원의 공동담보목록 제2021-490호와 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전을 확인해야 합니다.
- 복수 경매사건. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매의 병존 관계, 절차상 진행 상태 및 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 및 최우선변제. 현재 예상배당은 집행비용과 선순위 근저당권에 대부분 배분되는 모형입니다. 실제 채권액, 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 배당요구 적법성을 확인한 뒤 배당관계를 다시 판단해야 합니다.
- 시세 및 면적. 본건 203호의 정확한 공부 면적과 동일 유형의 실제 거래가격을 대조해야 합니다. 신건 감정가 120,000,000원만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 명도·관리비·수리비. 점유자 인도 문제와 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 수리 필요성 등을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본 및 매각기일의 진행·변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 출발점일 뿐, 입찰 안전을 뜻하지 않는다”
이 물건의 등기상 권리순위는 비교적 분명합니다. 2021.12.02 근저당권이 말소기준이고, 강주현의 80,000,000원 임차권등기와 다른 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그런데 실제 투자 위험은 등기 밖에 있습니다. 30명의 전입·임차 관계가 203호에 어떻게 연결되는지 확인되지 않았고, 감정요항표의 화재 손상 대상은 401호로 기재되어 있습니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 120,000,000원을 실거래 대비 저렴하다고 평가할 근거가 확인되지 않았습니다.
따라서 현 단계의 판단은 입찰 보류 및 원본 대조 우선입니다. 203호의 정확한 감정 대상 여부, 내부 상태, 실제 점유관계와 동일 유형의 거래가격이 확인되어야 합리적인 응찰가를 정할 수 있습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·물건 상태·가격 검증은 미완료. 이 세 가지 불확실성이 해소되기 전에는 신건 최저가만을 보고 매수 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
