대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 3층 309호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부의 소유자는 방희영이며, 2021년 12월 2일 소유권보존등기와 함께 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드의 가압류, 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
근저당권의 채권최고액은 2,900,000,000원입니다. 하지만 이 금액은 공동담보목록 제2021-490호가 기재된 담보권의 채권최고액입니다. 이를 309호 한 세대에만 발생한 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 매각으로 말소되는 권리로 분류되어 있으며, 2026년 9월 3일에는 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 존재합니다.
이 물건에서 가장 중요한 것은 단순한 등기 말소 여부보다 실제 309호의 점유자가 누구인지, 감정평가가 정확한 호실과 물리적 상태를 반영하는지를 확인하는 것입니다. 특히 내부 화재가 기재된 감정요항표는 401호를 설명하고 있어, 해당 손상 내용이 경매대상 309호의 상태인지 현재로서는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 309호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 (감정 이용상태: 연립주택·도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 관련 사항 | 철근콘크리트조 · 2021.11.16 사용승인 · 비엘캐슬 36세대 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유) |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 김다혜 (강제경매개시결정 등기) |
| 사건 청구금액 | 123,236,163원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,900,000,000원 (공동담보목록 제2021-490호) |
| 근저당권 이전 | 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 등기된 임차보증금 | 110,000,000원 · 문건용 |
| 인수액 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준, 최종 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권
말소기준은 2021.12.02 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권에 기초하여 이후 등기된 임차권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 등기상 확인되는 후순위 임차권의 보증금 전액을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 말소기준 이후 전입이지만 확인 대상이 많다
확인된 명단은 총 31명으로, 전입·현황조사 등에 나타나는 관계인 30명과 등기된 임차권자 문건용 1명으로 구분됩니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 것으로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 명단이 모두 309호에 각각 임차권을 갖거나 현재 거주하는 31명의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 개별 호실별 점유 관계를 확인해야 실제 임차인 수와 명도 대상을 확정할 수 있습니다.
이들의 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021.12.02 이후입니다. 따라서 현재 기재된 전입·권리 관계만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 등기된 문건용 외에는 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아, 배당 가능성과 점유 관계까지 확정된 것으로 볼 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구·신고 |
|---|
대항력 판정은 2021.12.02 말소기준과 기재된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금·실제 점유 범위가 불명확한 관계인의 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. '신고 확인 안 됨'은 배당요구가 없었다는 확정 판단이 아닙니다. 각 명단의 309호 관련성 및 실제 임차인 여부도 미확정입니다.
말소기준 근저당권이 이 임대차 관련 일자보다 앞서므로, 현재 자료상 문건용에게 선순위 대항력이 있는 것으로 평가하지 않습니다. 보증금 110,000,000원이 존재한다고 해서 낙찰자가 이를 모두 인수하는 것은 아닙니다. 다만 등기된 임차권의 배당순위와 실제 배당금, 명도 대상 여부는 별도로 확인해야 하며, 현재 배당 시뮬레이션에는 문건용에 대한 독립적인 배당액이 표시되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
신건 최저가인 120,000,000원으로 매각된다는 가정 아래, 집행비용 추정액은 2,480,000원이고 근저당권에 117,520,000원이 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 이후 채권자들에게 배당되는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제공된 추정 시뮬레이션을 그대로 정리한 것입니다. 근저당권 양수인 변경, 공동담보의 실제 채권 배분, 경매신청 채권 중복 여부, 임차인의 배당권리, 당해세·최우선변제 등은 확정 반영된 배당결과가 아닙니다. 특히 임차권자 문건용의 보증금 110,000,000원에 대한 별도 배당 항목이 없으므로 실제 법원 배당표로 오인해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인 과제는 남는다
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
배당 시뮬레이션은 유찰에 따라 매각가가 120,000,000원 → 96,000,000원 → 76,800,000원으로 내려가는 경우를 보여줍니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 현재 확인된 권리순위에 따른 추정이며, 미확인 임대차 관계나 점유 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.
⑤ 시세·입지·환금성 — 거래 비교보다 현황 검증이 먼저
비엘캐슬은 2021년 11월 16일 사용승인된 36세대 규모의 건물입니다. 시세 관련 기초자료에는 24.3469㎡의 비교 면적이 표시되어 있지만, 경매대상 호실과의 면적 일치는 확인되지 않습니다. 동일 면적의 유효한 최근 실거래 평균이나 최신 매매거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 매매시장 대비 어느 수준인지는 확정할 수 없습니다.
- 입지. 괴정네거리 북측에 위치하며 주변은 단독주택·다가구주택·연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조이며 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방설비, 소방설비 및 공용 승강기설비를 갖춘 것으로 설명되어 있습니다. 다만 해당 감정요항표의 호실 일치 여부는 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m의 아스콘 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 957,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 이는 화재에 따른 물리적 손상 가능성과는 별개입니다.
- 환금성. 36세대 규모의 도시형생활주택·원룸형 주거시설로, 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 가격대를 확정하기 어렵습니다.
다만 같은 기록에서 화재 관련 건물 설명의 대상이 401호로 적혀 있습니다. 이 내용이 309호의 실제 피해인지는 확인되지 않았습니다. 실제 물건이 화재 피해를 입었다면 구조 안전, 전기·배관 상태, 내부 복구 및 재사용 가능성을 확인해야 합니다. 반대로 다른 호실에 관한 설명이라면 감정기록의 정확성부터 바로잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 309호·401호 불일치 확인. 경매대상 호실과 감정평가서의 건물 설명이 일치하지 않습니다. 도면, 건축물대장, 현장표시 및 감정평가 원본을 대조해야 합니다.
- 화재 피해 적용 여부. 감정요항표의 화재 내용이 309호에 해당하는지 확인하고, 해당한다면 내부 손상과 복구 필요 범위를 전문적으로 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 특정. 31명의 관계인 명단 중 실제 309호 점유자와 임차인이 누구인지 구분해야 합니다. 여러 사람의 이름이 나타난다는 이유로 모두 309호에 거주한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 문건용 임차권 확인. 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 대항력은 현재 기재상 없지만, 배당순위·신고 내역·인도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 관계인. 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 불명확한 관계인의 임대차 원본과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 2,900,000,000원의 근저당 채권최고액은 공동담보 관련 금액입니다. 공동담보목록 및 실제 피담보채권 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도 확인. 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 최종 배당권자와 채권액을 확인해야 합니다.
- 중복 배당채권 검토. 김다혜의 강제경매와 대전동부새마을금고의 별도 임의경매가 함께 나타나므로, 각 신청채권의 실체와 배당 시뮬레이션의 중복 산정 여부를 검토해야 합니다.
- 시세 비교. 대상 호실의 정확한 면적을 확인한 뒤 동일 건물 및 인근 유사 면적의 최근 실거래가격과 실제 상태를 비교해야 합니다.
- 인수 외 비용. 관리비 체납, 명도비용, 수리비, 세금 등 현재 추정 인수액 0원에 포함되지 않은 비용을 별도 계산해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 보정·변경 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “무엇을 인수해 실제로 취득하느냐”가 중요하다
이 사건의 권리순위 자체는 비교적 분명합니다. 2021년 12월 2일 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후에 발생한 임차권등기와 가압류 등은 매각으로 말소되는 구조입니다. 등기된 문건용의 보증금 110,000,000원도 현재 확인된 일자만으로는 매수인에게 선순위 대항력을 행사할 수 있는 보증금으로 보이지 않습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 이 물건을 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 31명의 전입·임차권 관련 명단 중 실제 309호 관계자를 특정해야 하고, 보증금과 점유 상태도 확인해야 합니다. 무엇보다 309호 경매와 401호 감정기재의 불일치를 해결하지 않고서는 물리적 상태와 감정가의 신뢰성을 제대로 판단할 수 없습니다. 화재와 추가 손상에 관한 설명까지 있기 때문에 가격을 평가하기 위한 기초 사실부터 검증해야 합니다.
따라서 이 사건은 입찰 보류 후 원본·현장 확인이 우선입니다. 신건 최저가 120,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 없으며, 유찰로 가격이 내려가더라도 물건 특정과 점유·화재 관련 문제가 저절로 해소되지는 않습니다. 말소기준은 명확하지만, 취득 대상의 실제 상태는 불명확합니다. 이 차이를 해결하는 것이 이 물건의 권리분석과 입찰 판단에서 가장 중요한 과제입니다.
