대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 3층 308호, 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 소유자는 방희영이며, 2025년 김다혜의 강제경매개시결정 후 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2021년 12월 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 등기된 주택임차권·경매개시결정·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 대규모 전입 명의, 보증금 확인 부족, 공동담보 근저당, 감정평가 자료의 호수 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 308호 도로명: 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 감정평가서상 이용상태: 연립주택(도시형생활주택·원룸형) |
| 건물 정보 | 비엘캐슬 · 36세대 · 2021.11.16. 사용승인 |
| 참고 전용면적 | 24.3469㎡ (단지 관련 면적 자료로, 308호 전용면적 일치 미확인) |
| 소유자 | 방희영 (단독소유 · 2021.12.02. 소유권보존) |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 | 김다혜 · 청구금액 123,236,163원 |
| 별도 임의경매 | 대전지방법원 2026타경600441 · 대전동부새마을금고 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,900,000,000원 · 공동담보 |
| 임차권등기 | 조현원 · 보증금 110,000,000원 · 2024.08.09. 등기 |
이 화재가 실제 308호에 발생했다고 단정할 수 없습니다. 감정평가 요항표의 호수 오류인지, 다른 호실의 감정 내용이 포함된 것인지, 감정 대상과 현장 자료가 정확하게 일치하는지 확인해야 합니다. 화재 손상과 감정가 120,000,000원의 관계도 현재 상태로는 확정할 수 없습니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차권은 후순위
2021.12.02. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 2,900,000,000원으로 이 호실의 최저매각가보다 훨씬 크지만, 이는 공동담보 근저당의 채권최고액이지 이 호실 단독 채무액이나 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다.
해당 근저당권은 2026.03.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.09.03. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전 등기되었습니다. 권리자가 변경된 것이며 말소기준 설정일 자체가 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.
조현원의 주택임차권등기는 2024.08.09. 접수되었습니다. 등기된 전입일 2022.02.08., 점유개시일 2022.02.04. 모두 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 선순위 대항력에 기초한 보증금 인수가 없는 구조로 분석됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 30개 명의, 실제 308호 점유관계 미확정
현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 명의는 총 30명이며, 이 중 조현원 1명은 등기된 주택임차권자입니다. 나머지 29명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 30명 모두의 전입신고일은 2021.12.02. 말소기준권리 이후이며, 제공된 판정상 선순위 대항력은 없습니다.
다만 이 인원 전부가 308호의 실제 임차인이나 현재 점유자라고 확정되는 것은 아닙니다. 건물 내 다른 호실의 전입 명의가 포함되었을 가능성 등을 확인해야 합니다. 호실별 임대차계약 및 현재 점유상태를 대조하기 전까지 308호 실제 임차인 수와 명도 대상 수는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준호 | 2021.12.08. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.01.07. |
| 정익진 | 2024.01.22. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.10. |
| 강주현 | 2022.03.07. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.03.20. |
| 이현기 | 2024.09.23. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김건태 | 2024.07.18. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 권민희 | 2024.02.19. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김희찬 | 2022.02.07. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김동훈 | 2022.01.25. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김현민 | 2022.01.24. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김용우 | 2022.01.28. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 안태경 | 2022.01.03. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 성낙훈 | 2022.12.07. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 오동열 | 2021.12.30. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.21. |
| 김재모 | 2021.12.14. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 엄요셉 | 2024.09.04. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.01.27. |
| 이하연 | 2021.12.27. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 안경진 | 2022.01.11. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 허시은 | 2024.01.15. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.01.30. |
| 이서연 | 2021.12.14. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 권정아 | 2022.01.20. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김하늘 | 2021.12.30. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김지윤 | 2024.02.13. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김규리 | 2022.01.03. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김유빈 | 2023.12.07. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이다솔 | 2021.12.17. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 황종환 | 2021.12.20. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.20. |
| 송지영 | 2022.01.05. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.14. |
| 장준희 | 2021.12.08. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.12.23. |
| 김민욱 | 2025.01.16. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조현원 임차권등기 |
2022.02.08. | 110,000,000원 | 없음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 | 2024.08.09. |
대항력 없음은 기재된 전입일과 2021.12.02. 말소기준권리를 비교한 판정입니다. 우선변제 미확인은 보증금·확정일자 등 확인 부족을 뜻하며, 최우선변제 가능성까지 부정하는 의미는 아닙니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미가 아닙니다. 승계 항목은 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 표시합니다.
따라서 보증금이 최저매각가에 근접한다고 해서 110,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 배당받는 금액과 임차권 말소, 실제 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 또한 소액임차인 최우선변제 등 특별한 배당순위 문제는 법원 서류를 통해 재확인해야 합니다.
특히 배당요구 또는 관련 문건 접수가 확인되는 명의가 있고 보증금 미상 사례도 많으므로, 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인·임대차계약 내용의 개별 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 금액을 말소기준 근저당권에 배당하는 모형입니다.
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 모형상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전동부새마을금고(권리 이전 등기) | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
조현원의 임차보증금 110,000,000원은 위 배당모형에 별도 배당항목으로 반영되어 있지 않습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보의 실제 채권잔액·배당관계가 미반영된 추정표이므로 법원의 최종 배당표가 아닙니다.
아래 회차별 미배당은 제공된 배당모형에서 계산된 수치입니다. 실제 미회수 채권액이나 308호 단독채무를 확정하는 수치가 아니며, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단은 보류
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 추정 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
최저매각가는 유찰에 따라 120,000,000원 → 96,000,000원 → 76,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 처리됩니다. 하지만 실제 취득에는 명도·수리·기타 부대비용이 더해질 수 있습니다.
특히 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 120,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없으며, 96,000,000원 또는 76,800,000원으로 내려간다고 해도 자동으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
최저가가 감정가와 같다는 사실 외에는 가격 경쟁력을 입증할 근거가 부족합니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측. 주변은 단독주택·다가구주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.16. 사용승인된 비엘캐슬로, 관련 자료상 36세대 규모입니다. 감정요항표에는 기본적인 급배수·위생시설, 개별난방, 소방시설 및 공용 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m의 아스콘 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 표시됩니다. 관련 토지 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없지만, 감정요항표의 401호 기재 및 화재 관련 설명이 실제 308호에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 소규모 도시형생활주택으로, 동일 면적의 실거래 표본과 거래 흐름이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 건물·호실 상태에 따라 매수수요가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 308호와 감정서 401호의 불일치 해소. 법원 감정평가서 원본, 호별 배치도, 현장 사진, 집합건축물대장을 대조하여 경매 목적물과 감정 내용이 일치하는지 확인하세요.
- 화재 손상 범위. 2026.07.26. 화재 기록이 실제 경매 대상 호실에 관한 것인지 확인하고, 해당한다면 벽체·기둥·배관·전기설비·내장재 등의 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 30명 관련 전입 명의 정리. 308호에 실제 거주하는 명의를 특정하고, 다른 호실 전입 명의가 포함된 것인지 구분해야 합니다. 명도 대상과 보증금 확인은 반드시 별도로 진행하세요.
- 조현원 임차권. 보증금 110,000,000원, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 관련 기록을 원본과 대조하고 매각 후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 대전동부새마을금고의 공동담보목록 제2021-490호, 채권잔액, 근저당권 이전 내용 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 중복 경매개시결정. 강제경매 2025타경3946과 임의경매 2026타경600441의 진행관계, 병합 또는 중복 경매 처리 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
- 실거래 시세. 실제 308호 전용면적에 부합하는 인근 거래와 최근 거래 흐름을 확인한 후 감정가 120,000,000원과 비교하세요.
- 배당과 추가 부담. 당해세·최우선변제·공용관리비 체납·명도비용 등을 확인하고, 추정 인수 0원만으로 실제 취득비용을 확정하지 마세요.
이러한 사정이 해소되지 않은 단계에서 감정가 120,000,000원을 적정가격으로 인정하거나, 유찰 후 가격만으로 투자가치를 평가하기는 어렵습니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “안심하고 살 수 있는 물건”은 다르다
대전 비엘캐슬 308호의 말소기준권리는 2021년 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 등기된 조현원의 110,000,000원 임차권은 후순위이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 부분만 보면 권리 인수구조는 비교적 단순합니다.
그렇지만 전입·점유 관련 명의 30명 중 실제 308호의 임차인과 점유자를 확정하지 못했고, 감정평가 자료에는 경매 대상과 다른 호수 및 내부 화재 설명이 함께 기재되어 있습니다. 더구나 동일 면적의 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 120,000,000원의 가격 적정성도 평가하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 근저당의 소멸 여부보다 먼저 308호의 실제 현황, 임대차·점유관계, 화재 관련 사항 및 실거래 가격을 확정해야 합니다. 권리 인수액 0원이라는 숫자 하나만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
