대전지방법원 2025타경3946. 대전광역시 서구 괴정동 비엘캐슬 4층 403호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 방희영이며, 2021.12.02 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,900,000,000원으로, 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 가압류, 별도의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다.
표면적인 권리 순서는 정리할 수 있습니다. 하지만 공동담보 근저당의 실제 피담보채무, 다수 전입인의 해당 호실과의 관계, 임차보증금 및 배당 순위가 완전히 확인되지 않았습니다. 특히 감정평가 설명의 401호 표기와 실제 매각 대상 403호의 불일치는 단순한 가격 문제가 아니라 경매 목적물의 상태를 정확하게 파악할 수 있는지에 관한 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층 403호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건 용도 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 |
| 사용승인일 | 2021.11.16 |
| 건물 규모 | 36세대 |
| 소유자 | 방희영 · 단독소유 |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 김다혜 |
| 청구금액 | 123,236,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,900,000,000원 (공동담보) |
| 근저당권 이전 | 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 화재 기록 | 2026.07.26 내부 화재 · 대상 호수 확인 필요 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당, 그러나 점유관계는 복잡하다
말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 안경진의 주택임차권등기, 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드 가압류 및 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
2026.09.03에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 선순위 근저당 설정은 아닙니다. 최초 설정일인 2021.12.02가 권리 순위 판단의 기준입니다.
② 임차인·전입 조사 — 인수 0원 추정과 점유 위험은 별개
전입·임차 관련 조사 대상은 30명이며, 이 가운데 등기부에 주택임차권이 설정된 사람은 안경진입니다. 나머지 조사 대상은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 상태입니다. 전체 명단이 403호 한 세대의 실제 임차인 30명을 의미한다고 단정할 수는 없으므로, 각 인물의 실제 점유 호실과 임대차 관계를 대조해야 합니다.
임대차계약일 2021.12.30 · 확정일자 2021.12.31 · 주민등록일 2022.01.11 · 점유개시일 2022.01.15입니다.
주민등록과 점유개시는 모두 말소기준권리인 2021.12.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리 판정상 선순위 대항력은 없고 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 확정일자만으로 우선배당액을 확정할 수 없으며, 배당요구와 실제 배당 순위는 원본 확인이 필요합니다.
| 조사 대상 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|
각 조사 대상의 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자 미확인자는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 승계·대위신고로 확인된 대상은 없으며, 표의 인원이 모두 403호를 점유한다고 확정된 것은 아닙니다.
③ 시세·가격 분석 — 감정가와 시장가치를 동일시하면 안 된다
이 물건의 감정가는 120,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 현재 확인 가능한 거래 통계로는 해당 호실과 면적이 일치하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 120,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저가 | 120,000,000원 |
| 최저가 / 감정가 | 100% |
| 확인 가능한 기준 면적 | 24.3469㎡ · 매각 호실과 면적 일치 여부 미확인 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 신건 실질취득 추정 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 96,000,000원 (감정가의 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 76,800,000원 (감정가의 64%) |
유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 가격이 낮아진다는 사실 자체가 시장가치 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 감정평가에 화재 손상 설명이 포함되어 있고 해당 설명의 호수도 일치하지 않아, 대상 물건의 실제 상태와 감정가격 사이의 관계를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 공동담보의 실제 채무잔액, 채권 이전 및 중복 청구 가능성, 임차인 최우선변제, 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임의경매와 근저당을 별개의 확정 채무로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 권리 확인은 그대로 필요하다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 이는 주어진 권리와 배당 가정에 따른 수치로, 전입인들의 실제 권리관계와 매각물건명세서에 대한 원본 확인을 대체하지 않습니다. 또한 화재 복구비, 명도비 및 부대비용은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.11.16 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방, 소방설비 및 공용 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 대지권 관련 토지는 괴정동 431입니다. 토지면적은 739.1㎡, 공시지가는 957,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 도시형생활주택으로, 대상 호실의 최근 실거래 시세와 면적 대응 관계가 확인되지 않아 환금성을 가격으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 목적물 확인. 403호와 감정평가 구조 설명의 401호가 왜 다른지 확인하고, 등기부·건축물대장·감정평가 도면·사진 및 매각물건명세서를 대조합니다.
- 화재 피해 확인. 2026.07.26 화재가 어느 호실에 발생했고 403호에 어떤 영향을 미쳤는지, 구조체·전기·배관·소방설비와 복구 여부를 점검합니다.
- 실제 점유자 확인. 조사 대상 30명의 전입·임대차·점유 호실을 분리 확인합니다. 단순 전입 인원과 실제 403호 임차인은 구별해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 안경진의 최초 보증금 110,000,000원, 미반환액 80,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 관련 원본을 확인합니다.
- 배당·공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-490호, 잔존채무, 근저당권 이전 및 배당관계를 검토합니다.
- 가격 검증. 대상 호실과 면적이 일치하는 최신 실거래와 최근 12개월 거래를 확인한 뒤 감정가 120,000,000원이 적정한지 판단합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비, 화재 복구비, 명도비, 취득 관련 부대비용을 별도 검토합니다.
- 최종 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 재확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 권리상 인수 추정액 0원이라는 점만 보면 단순하게 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 신중한 확인이 필요한 물건입니다. 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 권리들의 소멸 관계는 분석 가능하지만, 다수 전입인의 실제 점유관계와 임차보증금은 충분히 확인되지 않았습니다.
무엇보다 매각 대상 403호와 감정평가에 적힌 401호가 서로 다르고 화재 기록까지 존재한다는 점이 핵심 위험입니다. 해당 화재가 403호에 직접 영향을 주었는지도 현재로서는 단정할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 120,000,000원의 적정성을 검증할 실거래 비교도 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 전 보류입니다. 감정 대상의 동일성, 화재 피해와 복구 상태, 실제 점유자 및 임차권 관계를 확정하고, 적정 시세와 추가 비용을 산정한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 대기가 아니라 무엇을 낙찰받고 어떤 상태로 인도받는지를 먼저 확실하게 확인하는 것입니다.
