대전지방법원 2025타경3946. 경매 대상은 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층 509호입니다. 감정상 이용 형태는 연립주택(도시형생활주택·원룸형)이며, 소유자는 방희영입니다. 최초 소유권보존등기는 2021.12.02.에 이루어졌습니다. 제시된 말소기준은 2024.05.27. 유재근의 가압류 80,000,000원입니다. 다만 이보다 앞선 2021.12.02. 설정 근저당권의 말소 표시와 2026.09.03. 근저당권 이전 이력이 함께 존재하므로, 말소기준권리 자체도 등기 원본 대조가 필요한 상태입니다.
가격 판단 역시 쉽지 않습니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 120,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 하지만 해당 면적과 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 낮거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 경우에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득 비용을 기준으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층 509호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택·원룸형) |
| 소유자 | 방희영 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.12.02. |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 강제경매 신청채권자 | 김다혜 |
| 청구금액 | 123,236,163원 |
| 제시된 말소기준 | 2024.05.27. 유재근 가압류 (80,000,000원) |
| 건물 사용승인 | 2021.11.16. |
| 건물 규모 | 36세대 |
| 인수금액 | 확인 필요 — 임차보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
따라서 단순히 2024.05.27. 가압류를 말소기준으로 확정하기보다 선행 근저당권의 실제 말소 여부, 이전등기의 효력, 공동담보 범위와 현존 채무를 최신 등기사항전부증명서에서 먼저 확인해야 합니다. 채권최고액 전체가 509호만의 채무라는 뜻은 아닙니다.
2024.05.27. 유재근 가압류 이후에는 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드의 가압류, 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 있습니다. 이들 등기상 권리는 제시된 기준에 따라 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
이 임차권등기는 등기상 말소 이력이 있으므로 보증금 110,000,000원을 현재 인수액으로 곧바로 계산해서는 안 됩니다. 다만 보증금 반환·임차권 소멸 경위와 현재 점유자와의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 전입자가 많아도 인수금은 아직 모른다
현황조사와 문건접수 기록에 등장하는 명단은 30명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 각 인원이 모두 509호의 독립된 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 비엘캐슬은 36세대 건물이며 조사 명단의 정확한 호실 귀속이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 509호 임차인 수와 보증금 총액은 미확정입니다.
제시된 2024.05.27. 기준일보다 먼저 전입한 사람은 26명, 이후 전입한 사람은 4명입니다. 다만 전입 시점만으로 실제 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 각자의 보증금·확정일자·실제 점유·호실 일치 여부가 확인되지 않아 선순위 전입자도 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준호 | 2021.12.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026.01.07. |
| 정익진 | 2024.01.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.10. |
| 강주현 | 2022.03.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026.03.20. |
| 이현기 | 2024.09.23. | 미상 | 기준 후·확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김건태 | 2024.07.18. | 미상 | 기준 후·확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 권민희 | 2024.02.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김희찬 | 2022.02.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김동훈 | 2022.01.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김현민 | 2022.01.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김용우 | 2022.01.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 안태경 | 2022.01.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 성낙훈 | 2022.12.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 오동열 | 2021.12.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.21. |
| 김재모 | 2021.12.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 조현원 | 2022.02.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.13. |
| 엄요셉 | 2024.09.04. | 미상 | 기준 후·확인 | 미상 | 해당 없음 | 2026.01.27. |
| 이하연 | 2021.12.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 안경진 | 2022.01.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 허시은 | 2024.01.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026.01.30. |
| 이서연 | 2021.12.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 권정아 | 2022.01.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김하늘 | 2021.12.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김지윤 | 2024.02.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김규리 | 2022.01.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 김유빈 | 2023.12.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 이다솔 | 2021.12.17. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 황종환 | 2021.12.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.20. |
| 송지영 | 2022.01.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.14. |
| 장준희 | 2021.12.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.23. |
| 김민욱 | 2025.01.16. | 미상 | 기준 후·확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
대항력 배지는 전입일과 제시된 말소기준일을 토대로 한 위험 구분일 뿐, 법적 대항력 확정 판정이 아닙니다. 모든 조사 대상자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구일이 기재된 경우에도 우선변제권 또는 보증금 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다.
실질취득 비용 = 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 부분이 낙찰가 하락만큼 늘어나는 구조라면 최종 실질취득 비용은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
현재는 개별 보증금과 권리관계가 확인되지 않아 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득액을 120,000,000원으로 단정할 수 없습니다. 최저가가 내려가더라도 총취득 비용이 반드시 내려가는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
아래는 제시된 채권자 배당 추정입니다. 선순위 권리의 실제 상태와 임차인의 배당·인수 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 최종 배당순위 또는 매수인 부담액을 보장하는 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 가압류 · 유재근 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 37,520,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 청구 합계 | 344,768,427원 |
|---|---|
| 채권자 배당 합계 | 117,520,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 227,248,427원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 실제 매수인 인수 | 별도 권리조사 필요 |
집행비용은 2,480,000원으로 추정되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 및 선행 근저당권의 실제 처리 결과는 반영이 불완전할 수 있습니다. 동일 청구금액이 별도 경매절차에도 기재되어 있으므로 채권 중복 여부를 확인해야 합니다. 채권자의 미배당금 227,248,427원이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아진다고 안전하지 않다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 227,248,427원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 250,896,427원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 269,750,827원 |
반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 대상이 존재한다면 낙찰가뿐 아니라 실질취득 비용으로 가격을 평가해야 합니다. 현재는 보증금이 미상이므로 어느 회차에도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 상태 — 화재 기록의 호수 확인이 급선무
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 감정상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
- 건축·설비. 2021.11.16. 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로, 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 36세대의 다세대·도시형생활주택으로, 해당 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 원룸형 주택은 개별 상태와 임대차 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
이 화재가 실제 509호의 손상인지는 확인되지 않습니다. 401호에 관한 내용이 혼입되었는지, 509호에도 손상이 있는지 법원 감정평가서 원본과 현장 확인으로 대조해야 합니다. 잘못 연결된 화재 정보를 근거로 509호의 상태를 단정하거나 수리비를 임의 산정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 재판정. 2021.12.02. 대전동부새마을금고 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.09.03. 이전등기, 공동담보 관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 509호 실제 점유자 특정. 전입·거주 조사 명단 30명 중 실제 509호에 해당하는 인물을 구분하고, 현재 점유자를 직접 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 점유 개시, 배당요구와 예상 배당액을 대조해 매수인 인수 가능 보증금을 확인하세요.
- 기존 임차권 말소 경위. 황금비의 110,000,000원 임차보증금과 2024.04.08. 임차권등기 말소가 실제 반환·합의 등 어떤 사유로 처리되었는지 확인하세요.
- 별도 경매절차 확인. 김다혜의 2025타경3946 강제경매와 대전동부새마을금고의 2026타경600441 임의경매 사이의 진행 및 중복채권 관계를 확인하세요.
- 화재 호수 대조. 감정서의 401호와 매각대상 509호가 불일치하는 원인을 확인하고, 대상 호실에 실제 손상이 있는지 현장 상태를 검증하세요.
- 시세 검증. 509호와 면적·층·상태가 비교 가능한 실거래 및 임대차 거래를 확보하고, 실질취득 비용을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 기타 부담. 공용부분 관리비 체납, 명도 비용, 당해세, 최우선변제 여부를 입찰 전 재확인하세요.
임차인별 법적 지위와 예상 미배당 보증금, 실제 대상 호실의 상태, 최근 거래가격이 확인되기 전에는 신건뿐 아니라 유찰 이후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수금과 대상 호실부터 확인”
이 물건의 가장 큰 문제는 최저매각가 120,000,000원 자체가 아닙니다. 누가 실제 509호에 거주하고 있는지, 그 사람의 보증금이 얼마인지, 얼마를 배당받고 무엇이 매수인에게 승계되는지가 아직 명확하지 않다는 점입니다.
여기에 2021년 근저당권의 말소·이전 이력과 감정평가서의 401호 화재 기재까지 대조해야 합니다. 입지나 준공연도만으로 위험을 상쇄하기도 어렵습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 합리적입니다. 이 물건의 투자 판단은 낮은 낙찰가를 찾는 데서 시작하지 않고, 인수채무와 실제 물건 상태를 먼저 확정하는 데서 시작해야 합니다.
