대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 5층 507호가 이번 분석 대상입니다. 등기부상 소유자는 방희영이며, 2021년 12월 2일 대전동부새마을금고가 설정한 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 2,900,000,000원으로 상당히 크지만, 공동담보로 설정된 채권최고액이므로 이 호실에만 독립적으로 발생한 채무액이라고 해석해서는 안 됩니다.

이후 2024년 송지영의 주택임차권등기, 2025년 김다혜의 강제경매개시결정, 2026년 현대카드 가압류 및 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 기재된 말소기준 및 권리 순서에 따르면 관련 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그렇지만 이 사건을 단순한 후순위 권리 정리형 경매로 보기는 어렵습니다. 감정요항에는 내부 화재와 마감재 손상, 추가 구조 손상 가능성이 기록되어 있는데 건물 설명에 적힌 호수는 401호입니다. 매각 대상인 507호와 서로 달라 감정 내용의 적용 범위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위

등기상 말소기준은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 소유권보존과 같은 날 설정됐으며, 이후의 송지영 임차권등기·강제경매개시결정·현대카드 가압류·별도 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각 시 말소되는 권리입니다.

2026.09.03 등록된 근저당권 이전은 새로운 독립 선순위 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 을구 1번 근저당의 권리자 변경입니다. 근저당권자는 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 양도 원인일은 2026.03.26입니다. 권리 이전으로 기존 말소기준일이 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 507호 귀속 확인이 핵심

송지영의 임차권등기는 건물 전부를 범위로 하며, 계약 보증금 110,000,000원 중 미반환액 90,000,000원이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.12.16, 확정일자는 2021.12.20, 전입 및 점유개시일은 2022.01.05입니다.

말소기준 근저당이 설정된 2021.12.02보다 전입·점유개시가 늦습니다. 따라서 기재된 날짜 기준으로 송지영은 말소기준 근저당에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다. 확정일자가 존재하더라도 주택 인도와 주민등록에 의한 대항요건보다 먼저 선순위 지위를 확보하는 것은 아닙니다.

송지영은 임차권등기와 대상 호수의 주소가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입 사실은 확인되지만 개별 점유 호수가 특정되지 않아 모두 507호의 실제 임차인이라고 볼 수 없습니다. 전체 조사 명단은 30명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 실제 507호 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.

전입자 세부 확인

송지영 외 전입자 중 배당요구 또는 문건접수 이력이 확인되는 사람은 유준호·정익진·강주현·오동열·조현원·엄요셉·허시은·황종환·장준희입니다. 이들의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 현재 자료상 507호와의 직접적인 임대차관계도 특정되지 않습니다.

그 외 현황조사상 전입자로는 이현기, 김건태, 권민희, 김희찬, 김동훈, 김현민, 김용우, 안태경, 성낙훈, 김재모, 이하연, 안경진, 이서연, 권정아, 김하늘, 김지윤, 김규리, 김유빈, 이다솔, 김민욱이 있습니다. 모두 기재된 전입일은 2021.12.02 이후이며 보증금·확정일자·점유 호실을 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

최저가에 매각되는 경우의 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 배당 가능 금액은 117,520,000원으로 계산되며, 추정 모델에서는 이를 말소기준 근저당권에 전액 배당합니다. 그 결과 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·배당요구 적법성·선순위 근저당의 실제 피담보채권액 및 공동담보 배당관계는 확정되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 위 근저당 채권최고액은 공동담보 전체에 관한 등기 금액입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 역시 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 배당 부족

배당 시뮬레이션상 유찰에 따라 매각가와 채권자 배당액은 낮아지고 미배당 채권액은 커집니다. 다만 이 미배당액은 공동담보의 대규모 채권최고액과 여러 채권 항목을 합산한 계산 결과로, 매수인이 인수할 돈도 아니며 특정 호실에 귀속된 실제 채무액도 아닙니다.

매수인 실질취득은 확인된 권리 인수가 0원이라는 전제에서 각 회차 매각가와 동일하게 추정됩니다. 그러나 화재·수리비·명도 및 취득 부대비용은 포함되지 않았습니다. 더구나 실거래 시세가 확인되지 않아 120,000,000원, 96,000,000원, 76,800,000원 중 어느 가격도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치하며 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.11.16 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물로, 위생·급배수시설, 개별난방, 소방설비 및 공용 승강기가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 6m, 북서측 폭 약 3m의 포장도로가 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 957,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 화재 기록. 2026.07.26 내부 화재로 마감재 등이 소실·그을린 상태가 기록되어 있습니다. 벽체·기둥·배관의 추가 손상은 확인되지 않았다고 기재되어 있으나, 해당 감정 문구의 호수는 401호로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 36세대 규모의 도시형생활주택으로, 대상 면적과 일치하는 신뢰 가능한 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 507호와 401호의 동일성 문제. 매각 대상과 감정요항의 호수 표기가 다르므로 감정평가서 원본·사진용지·집합건축물대장·현장을 대조해 실제 평가 대상을 확인해야 합니다.
• 화재 및 복구비. 2026.07.26 화재 기록이 507호에 해당하는지 확인하고, 해당할 경우 구조·배관·전기·마감재 손상 범위와 복구비를 별도로 검토해야 합니다.
• 송지영 임차권등기. 임대차계약일 2021.12.16, 전입일 2022.01.05, 확정일자 2021.12.20, 미반환 보증금 90,000,000원을 원본과 대조해야 합니다. 후순위 임차권 소멸 및 배당관계도 최종 확인 대상입니다.
• 전입자 호실 대조. 송지영 외 29명은 실제 점유 호수가 특정되지 않습니다. 전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서와 현장 확인을 통해 507호 점유자를 특정해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 채권최고액 2,900,000,000원과 공동담보목록 제2021-490호, 근저당권 이전 내역을 확인해 실제 피담보채권 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 중복 경매 진행. 김다혜의 강제경매와 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 함께 존재하므로 사건 병합·중복 여부 및 최종 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래를 면적·층·건물 상태 기준으로 비교해야 합니다. 화재 손상 가능성이 있는 물건을 정상 상태 거래가와 그대로 비교하면 안 됩니다.
• 명도·관리비. 임차권 소멸 여부와 별개로 실제 점유자의 인도 가능성, 관리비 체납 및 낙찰 후 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본. 2026.10.26 매각기일의 변경 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 추가 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 장점, 물건 확인은 선결조건”

대전 비엘캐슬 507호의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.02 근저당이 말소기준이고 송지영의 90,000,000원 임차권등기는 그보다 뒤에 성립했습니다. 제공된 권리 및 배당 추정대로라면 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 확인되지 않습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각 대상 507호와 감정요항 401호의 불일치, 2026.07.26 화재 기록의 실제 적용 대상, 확인되지 않은 구조·설비 손상, 복잡한 전입자 조사 내역이 동시에 존재합니다.

시세 정보가 검증되지 않은 상태에서 감정가 120,000,000원이 적정한지 판단할 근거도 부족합니다. 심지어 유찰로 가격이 내려가더라도 화재 복구비나 점유관계의 불확실성이 남아 있으면 실질적인 취득 이익은 달라질 수 있습니다.

결론은 ‘입찰 보류 및 원본·현장 검증 우선’입니다. 권리상 추정 인수액 0원은 긍정적이지만, 매각물건과 감정 대상이 일치한다는 사실부터 확인해야 합니다. 그 다음 화재 손상과 복구비, 실제 점유자, 최근 실거래를 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.