대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 2층 204호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 방희영이며, 등기상 2021년 12월 2일 소유권보존과 같은 날 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 2,900,000,000원으로, 공동담보목록 제2021-490호가 부기된 권리입니다. 이 금액을 204호 한 채의 실제 대출잔액으로 받아들여서는 안 됩니다.

경매는 김다혜의 2025.11.04 강제경매개시결정으로 시작됐으며, 이후 현대카드 가압류와 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 최초 말소기준권리의 설정일은 2021.12.02 그대로입니다.

문제는 소멸할 등기권리의 수가 아닙니다. 어느 사람이 실제 204호를 점유하는지, 그리고 204호에 대한 감정평가 내용이 정확히 대응하는지를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유는 추가 확인

권리 판단의 기준점은 2021.12.02 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권, 가압류 및 경매개시결정은 기록상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.

다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도는 다른 문제입니다. 특히 전입·현황조사상 다수 인물이 확인되어 있어 명도 상대방과 개별 임대차의 존재 여부를 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 임차권자 1명과 호실 미특정 전입인 30명

조사상 이름이 확인되는 인원은 31명입니다. 그중 정택수는 등기된 주택임차권자이고 건물 전부를 임차 범위로 기재하고 있습니다. 나머지 30명은 개별 호실이 특정되지 않은 전입·현황조사 인명입니다. 따라서 이들 30명을 모두 204호의 별도 임차인으로 계산하는 것은 타당하지 않습니다.

대항력 판단은 2021.12.02 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 모든 전입일이 그 이후이며, 정택수 외 인원은 보증금·확정일자와 대상 호실이 확인되지 않았습니다. '후순위'는 선순위 근저당권에 대항하지 못한다는 뜻이며, 임대차 관계 자체가 존재하지 않는다는 의미는 아닙니다. '미확인'은 우선변제권이 없다고 확정한 표시가 아닙니다. 승계는 보증기관의 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.

배당요구가 기재된 사람은 유준호, 강주현, 오동열, 조현원, 엄요셉, 허시은, 황종환, 송지영, 장준희 및 정택수입니다. 다만 배당요구 사실만으로 보증금의 존재·액수나 204호 해당성이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 배당으로 배분되는 구조입니다. 그 결과 후순위 채권자에게 돌아가는 예상배당은 없습니다.

집행비용은 3,726,000원으로 추정되었습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정채권액, 공동담보관계, 배당요구 및 법원의 배당절차에 따라 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가격과 미배당의 변화

이 배당모형에서는 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 매수인의 금전 인수액은 계속 0원입니다. 이는 확인된 후순위 등기권리 및 임차권을 기준으로 한 계산이며, 204호의 실제 점유관계에 대한 최종 확인을 대신하지는 못합니다.

또한 미배당 총액은 공동담보 근저당 채권최고액을 포함해 산출한 결과입니다. 김다혜와 대전동부새마을금고의 경매 관련 청구금액은 각각 123,236,163원으로 표시되어 있으므로 실제 채권관계와 중복계산 가능성을 원장에 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득액을 검증할 시장가격이 없다

비엘캐슬은 36세대 규모의 집합건물로, 사용승인일은 2021.11.16입니다. 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택·원룸형)으로 기록되어 있어 일반 아파트의 거래가격을 그대로 적용할 수 없습니다.

현재 확인되는 비교 대상 면적 표기는 42.4208㎡이지만, 해당 면적이 경매 대상 204호와 정확히 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 204호의 확정 전용면적으로 표시하거나 동일면적 실거래로 간주하지 않습니다.

가격 판단에서 중요한 것은 과거 전체 거래의 평균이 아니라 최근 거래, 최근 12개월 평균, 가격 추세입니다. 이들 가격지표가 확인되지 않았으므로 현재 최저가나 유찰 후 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 자료 기준)

• 주위환경. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용상태. 연립주택(도시형생활주택·원룸형)으로 기재되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방시설과 공용 승강기설비가 기록되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물입니다. 다만 세부 구조·마감 기재는 401호를 지칭하므로 204호의 내부 상태로 곧바로 인정할 수 없습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 6m, 북서측 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 괴정동 431 토지는 739.1㎡이며, 평지의 세장형 토지로 기록되어 있습니다. 토지 전체 면적으로서 204호의 전용면적이나 단독 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 957,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치만으로 204호의 시장가치를 추산할 수는 없습니다.
• 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 현황과 매각 호실의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 36세대 규모의 도시형생활주택으로, 유사 면적의 최근 거래 및 실제 거래 성사 수준을 확인해야 합니다. 거래표본 없이 일반 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 대조. 사건표시는 2층 204호인데 감정요항표에는 4층 401호가 기재되어 있습니다. 집합건축물대장, 등기부, 감정평가서, 현황도면 및 사진의 호수가 일치하는지 먼저 확인해야 합니다.
• 화재 피해 범위 확인. 2026.07.26 화재 기록의 실제 대상 호수를 확인하고, 204호 관련 피해가 있다면 내부 마감·설비 및 구조 손상의 범위를 별도로 조사해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 전입·조사 인명 31명 중 정택수 외 30명은 호실이 특정되지 않았습니다. 204호의 실제 거주·점유자와 임차계약 상대방을 확정해야 합니다.
• 정택수 임차권 확인. 등기상 미반환 보증금 77,000,000원, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기 및 배당관계를 원본과 대조해야 합니다. 후순위 임차권의 말소 예정과 실제 인도 문제를 구별해야 합니다.
• 공동담보 확인. 2021-490호 공동담보목록의 목적물과 실제 피담보채권액을 확인해 2,900,000,000원 채권최고액의 배당상 의미를 재검증해야 합니다.
• 경매절차 확인. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매의 관계, 각 신청채권액, 배당요구 및 절차 진행 상태를 점검해야 합니다.
• 최근 시세 재조사. 실제 204호와 유사한 용도·면적·상태의 최근 거래를 비교해야 합니다. 신건 최저가 209,000,000원의 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.
• 명도와 관리비. 현재 점유자가 확인되면 인도 가능성과 점유 이전 절차를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 인수 가능 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 최종 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 입찰하기에는 확인할 것이 많다

이 사건의 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 2021.12.02 근저당권이 기준이고, 정택수의 주택임차권등기와 다른 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리 계산이 단순하다는 사실이 물건 자체의 안전을 보장하지는 않습니다. 조사상 인명은 31명인데 실제 204호의 점유관계가 명확하지 않고, 감정요항표에는 대상과 다른 401호의 구조·화재 정보가 나타납니다. 공동담보 근저당의 실제 채권액도 추가 확인이 필요합니다.

가격 역시 조심해야 합니다. 신건 최저가 209,000,000원에 대한 최근 실거래 근거가 확보되지 않았으므로, 이 금액이 시장가치보다 낮거나 투자상 유리하다고 볼 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이는 시세 검증을 대신하지 못합니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 재확인입니다. 204호의 감정 대상 일치 여부, 화재 기재의 실제 적용 호수, 점유자와 임대차 관계, 공동담보의 실제 채권액을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현 단계에서 단순히 인수액이 0원이라는 이유로 안전형 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다.