대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 2층 207호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 120,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 방희영, 강제경매 신청채권자는 김다혜이고 청구금액은 123,236,163원입니다. 여기에 2021년 설정된 대전동부새마을금고 근저당과 별도의 임의경매개시결정, 후순위 가압류, 주택임차권등기가 겹쳐 있습니다.
등기상 기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액이 2,900,000,000원으로 크지만 공동담보목록이 있는 근저당이므로 이를 207호 한 세대만의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으며, 이러한 이전 자체가 말소기준일을 새로 만드는 것은 아닙니다.
특히 이 사건은 주택임차권등기와 다수의 전입자 기록이 존재합니다. 207호에 관한 임차권등기에는 권민희의 보증금 30,000,000원이 기재되어 있고, 그 밖에 29명의 전입 관련 조사기록이 있습니다. 다만 이 29명의 실제 점유 호수가 특정되어 있지 않아 모두 207호의 별도 임차인이라고 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층 207호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 · 사용승인일 2021.11.16 |
| 건물 명칭 / 세대수 | 비엘캐슬(BLCastle) · 36세대 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유 · 2021.12.02 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김다혜 / 123,236,163원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 을구 1번 근저당권 (대전동부새마을금고) |
| 근저당 채권최고액 | 2,900,000,000원 · 공동담보목록 제2021-490호 |
| 근저당권 이전 | 2026.09.03 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 별도 경매개시 | 2026.03.06 · 임의경매 · 2026타경600441 |
| 등기된 주택임차권 | 권민희 · 보증금 30,000,000원 · 월 차임 370,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리와 임차권
말소기준은 2021.12.02의 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 주택임차권등기, 현대카드 가압류, 별도 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.09.03 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경이므로 선순위 담보권의 기준일은 그대로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 등기된 207호 임차권과 나머지 전입자
확인되는 조사 인원은 30명입니다. 그중 권민희 1명은 등기부상 비엘캐슬 207호 전체를 범위로 하는 주택임차권자이고, 나머지 29명은 전입 관련 기록은 있으나 207호에 대한 실제 임대차·점유 관계가 특정되지 않은 사람들입니다. 보증금이 미상인 29명의 금액을 임의로 추정하거나 권민희의 보증금과 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 권민희 |
|---|---|
| 임차 범위 | 별지 건물 전부 · 207호 |
| 임대차계약일 | 2024.01.30 |
| 확정일자 | 2024.02.06 |
| 전입 / 점유개시 | 2024.02.19 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월 차임 | 370,000원 |
| 임차권등기 | 2025.12.03 · 을구 2번 |
| 대항력 | 선순위 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 |
| 우선변제 | 배당요건 확인 확정일자는 확인되나 근저당보다 후순위 |
| 승계 여부 | 보증기관 승계 없음 |
권민희의 확정일자 2024.02.06과 전입·점유개시일 2024.02.19는 모두 말소기준일인 2021.12.02보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력으로 미배당 보증금을 매수인에게 인수시키는 구조는 아닙니다. 그러나 확정일자와 임차권등기가 있다는 사실만으로 배당액을 확정할 수는 없으며, 소액임차인 최우선변제 적용 여부 및 배당절차를 별도로 확인해야 합니다.
그 밖의 전입자 29명 — 호수별 점유관계 확인 필요
다음 사람들은 모두 말소기준일 뒤에 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 따라서 전입일을 기준으로 하는 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 실제 207호 임차인인지도 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 접수 사실은 배당금 지급이나 우선변제권 인정을 뜻하지 않습니다.
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유준호 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.01.07 |
| 정익진 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.10 |
| 강주현 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.03.20 |
| 이현기 2024.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김건태 2024.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김희찬 2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김동훈 2022.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김현민 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김용우 2022.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 안태경 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 성낙훈 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 오동열 2021.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.21 |
| 김재모 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 조현원 2022.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.13 |
| 엄요셉 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.01.27 |
| 이하연 2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 안경진 2022.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 허시은 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.01.30 |
| 이서연 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 권정아 2022.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김하늘 2021.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김지윤 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김규리 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김유빈 2023.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이다솔 2021.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 황종환 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.20 |
| 송지영 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.14 |
| 장준희 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.12.23 |
| 김민욱 2025.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
③ 시세·감정 신뢰도 — 가격보다 먼저 확인할 ‘화재’
현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 충분히 비교 가능한 면적·용도의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이를 시세보다 저렴하다거나 고평가되었다고 수치로 판정할 근거는 없습니다. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 것은 평가액과 같다는 의미일 뿐, 시장가격의 적정성을 보증하지 않습니다.
감정요항표의 기타 참고사항에는 2026.07.26 내부 화재와 마감재·집기·벽지·바닥·내장재 등의 소실 및 그을음이 기재되어 있습니다. 또한 화재 손상 정도를 외부 관찰로 확인했으며, 벽체·기둥·내부 배관의 손상 여부는 확인할 수 없었다고 설명합니다. 추가 손상이 확인될 경우 감정평가액이 달라질 수 있다는 취지도 포함되어 있습니다.
이는 단순한 도배나 바닥재 교체 수준으로 손해 규모를 단정할 수 없다는 의미입니다. 특히 대상 호수와 감정 설명의 호수가 일치하지 않으므로, 화재 발생 호수, 207호 실제 손상 여부, 구조·설비 상태 및 감정가 반영 범위가 확인되기 전에는 가격 메리트에 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
기본 배당모형은 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 근저당권에 잔여 매각대금이 배당되는 구조입니다. 집행비용 추정액은 2,480,000원, 근저당권 배당 추정액은 117,520,000원입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 이 모형에서 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전동부새마을금고 근저당권 이전: 주식회사새마을금고자산관리회사 |
2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 별도 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권의 2,900,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액이며, 207호에 귀속되는 확정 채권잔액이 아닙니다. 위 배당은 채권최고액을 이용한 단순 추정으로, 실제 채권잔액·공동담보 배당·채권이전·최우선변제·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 동일 채권과 중복되는 신청금액이 있는지도 확인해야 합니다. 권민희 등 임차인의 실제 배당액 역시 별도로 확정해야 합니다.
유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
유찰 가정에 따라 매각가는 내려가고 채권 미배당액은 증가하지만, 기본 권리모형의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 선순위 대항력 보증금이 낙찰가격 하락분을 상쇄하는 유형과는 다릅니다. 다만 가격이 낮아진다고 해서 곧바로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 화재 해당 여부와 감정 대상 동일성, 실제 수리비 및 거래 가능한 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.11.16 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비를 갖추고 있습니다. 감정상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.
- 도로. 남동측 약 6m 내외, 북서측 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대, 대지면적은 739.1㎡입니다. 개별공시지가는 957,000원/㎡입니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다. 다만 이 사실이 개별 호실의 화재 손상이나 실제 건물 상태를 보증하지는 않습니다.
- 환금성. 36세대의 소규모 주거건물이며 원룸형 도시형생활주택이라는 특성을 고려해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격과 매수 수요가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
- 화재 이력. 2026.07.26 내부 화재가 기록되어 있으나 감정 설명의 401호와 경매 대상 207호가 불일치합니다. 화재 관련 설명이 실제 207호에 적용되는지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정평가 대상 호수 확인. 사건의 207호와 감정요항표에 기재된 401호의 불일치를 감정평가서 원본, 사진용지, 집합건축물대장, 호별 도면으로 대조해야 합니다. 입찰 전에 반드시 해소해야 할 핵심 쟁점입니다.
- 화재 대상 및 피해 범위 확인. 2026.07.26 화재가 207호에 발생한 것인지, 다른 호수인지, 공용시설까지 영향을 미쳤는지 확인해야 합니다. 벽체·기둥·배관 등 숨은 손상 가능성도 검토해야 합니다.
- 감정가의 신뢰성 확인. 120,000,000원의 평가액이 정확히 207호를 대상으로 하고, 해당 호수에 적용되는 화재 피해를 적절히 반영했는지 검증해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 권민희의 보증금 30,000,000원, 확정일자 2024.02.06, 전입·점유개시 2024.02.19, 임차권등기 2025.12.03을 대조하고 최우선변제 및 배당 결과를 검토해야 합니다.
- 29명 전입 기록의 호수 구분. 각 전입자의 실제 점유 호실과 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 특히 전입신고 주소와 실제 점유가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 중복 경매와 담보권 승계 확인. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매의 진행관계, 근저당권 양도 및 채권잔액, 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 임차인 배당요구, 점유관계, 특별매각조건과 인도에 영향을 주는 사항을 최종 대조해야 합니다.
- 수리비·명도비·관리비 확인. 소규모 공동주택의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 협의 비용, 화재에 따른 원상복구·수선 비용을 검토해야 합니다.
- 입찰가 산정. 단순히 최저가가 120,000,000원이라는 이유로 응찰하지 말고, 207호의 상태와 동일 조건의 거래가격을 확인한 뒤 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준권리가 명확합니다. 2021.12.02 근저당 이후의 임차권등기와 여러 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 기본 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 권민희의 보증금 30,000,000원 역시 선순위 대항력에 따른 매수인 인수보증금으로 보기는 어렵습니다.
그러나 등기부가 해결해 주지 못하는 문제가 남아 있습니다. 경매 대상은 207호인데 감정요항표의 건물 구조 설명은 401호입니다. 게다가 그 설명에는 2026.07.26 화재 피해와 추가 손상 가능성이 기재되어 있습니다. 대상 호수와 감정 설명이 일치하는지 확인되지 않는다면 감정가 120,000,000원의 신뢰성부터 재검토해야 합니다.
29명의 기타 전입자 기록 또한 호실별 점유관계를 확인할 필요가 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거가 확보되지 않아 최저매각가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 유찰이 발생해 가격이 내려가더라도 이러한 불확실성이 자동으로 해소되지는 않습니다.
종합 판단은 D등급, 현재는 입찰 보류가 합리적입니다. 권리상 인수위험보다는 대상 물건의 동일성, 화재 피해의 실제 적용 여부, 숨은 수리비와 시세 검증 부족이 핵심입니다. 이 물건은 얼마에 낙찰받을 수 있는지를 논하기 전에, 정확히 어떤 상태의 207호를 취득하는지부터 확인해야 하는 사건입니다.
