대전지방법원 2025타경3946. 대전광역시 서구 괴정동 431, 도로명주소 갈마로219번길 29의 비엘캐슬 2층 205호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정 관련 이용상태는 연립주택(도시형생활주택·원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 방희영입니다. 2021.12.02 소유권보존과 같은 날 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 2025.11.04 김다혜의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 현대카드 가압류와 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 권리의 선후관계는 비교적 분명합니다. 그러나 공동담보 근저당 채권최고액이 2,900,000,000원으로 이 호실의 감정가보다 훨씬 크고, 등기된 임차권 외에도 다수의 전입 명의가 확인됩니다. 특히 화재 관련 감정 설명에서 호실이 서로 달라, 실제 매각되는 205호의 상태를 확인하기 전에는 가격이나 명도 위험을 정상적으로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층 205호 도로명주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대 / 도시형생활주택(원룸형) 관련 기재 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유) |
| 건물 관련 정보 | 비엘캐슬 · 36세대 · 사용승인일 2021.11.16 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 123,236,163원 |
| 강제경매 채권자 | 김다혜 |
| 근저당권자 | 대전동부새마을금고 → 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 을구 1번 근저당권 |
| 등기된 임차권 | 유재근 · 미반환 보증금 80,000,000원 · 2024.05.31 임차권등기 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 · 소로3류 접함 |
| 현장상태 주의 | 화재 관련 기재 및 매각대상 205호와 감정 설명 401호 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 점유는 별개
말소기준권리는 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 2,900,000,000원이며 공동담보목록 제2021-490호가 표시돼 있습니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액이므로 205호만의 실제 대출잔액이나 매수인이 떠안을 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐고, 이전등기는 2026.09.03 접수됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 권리자 변경이지 별도의 2,900,000,000원짜리 근저당권이 추가 설정된 것이 아닙니다.
이후 등기된 유재근의 주택임차권, 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드 가압류, 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 확인된 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다른 전입 명의의 실제 호실과 점유·임대차관계는 이 결론과 별도로 확인해야 합니다.
임차인·전입 조사 — 임차권자 1명과 전입 명의 30명
등기상 임차권자는 유재근입니다. 이와 별도로 현황조사에 전입 명의 30명이 나타납니다. 모두 합쳐 31명의 인명 기록이 있지만, 이것이 곧 205호에 실제 임차인 31명이 거주한다는 의미는 아닙니다. 전입 명의 30명은 개별 호실과 보증금, 실제 점유관계가 특정되지 않으므로 205호의 실제 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | 배당요구·접수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
유재근 을구 2번 · 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.01.27 |
80,000,000원 100,000,000원 중 미반환액 |
선순위 불인정 |
후순위 확정일자 2022.01.20 예상배당 0원 |
0원 추정 |
2024.05.31 임차권등기 |
전입 명의 30명은 모두 말소기준 이후 전입으로 기록돼 있습니다. 보증금·확정일자 및 205호와의 관계가 확인되지 않은 명의는 우선변제와 점유·승계 위험을 미확정으로 표시했습니다. 실제 거주 여부와 다른 권원 존재 여부에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.
② 가격 검증 — 감정가와 최저가가 같아도 적정가격은 아니다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 126,000,000원입니다. 확인된 인수액이 0원이라는 전제에서는 입찰 최저가 기준 실질취득액 역시 126,000,000원으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비용 등은 별도입니다.
가격을 평가할 때 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 동일하거나 유사한 다세대·원룸형 주거의 실제 거래가격과 현재 건물 상태입니다. 현재는 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 126,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판정할 근거가 부족합니다. 따라서 가격 메리트는 부여하지 않습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 / 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 126,000,000원 | 감정 대상 호실 확인 필요 |
| 현재 최저매각가 | 126,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 확인된 권리 기준 |
| 잠정 실질취득액 | 126,000,000원 | 추가 비용 제외 |
| 1회 유찰 시 가정가격 | 100,800,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 가정가격 | 80,640,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰가격은 회차별 가정가격으로 실제 매각가격이나 향후 진행을 보장하지 않습니다. 실질취득액은 확인된 인수 권리만 반영한 잠정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
현재 매각가로 배당을 가정하면 집행비용 2,564,000원을 먼저 공제하고, 나머지 123,436,000원이 근저당권 배당으로 배정됩니다. 다른 채권자에게 돌아가는 추정 배당금은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 다만 이 계산은 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액과 공동담보 배당관계, 조세·임차인 우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 갑구 2번 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,564,000원 및 근저당 배당 123,436,000원으로 총 126,000,000원입니다. 근저당권 이전은 별개의 채권을 추가한 것이 아니며, 동일 채권과 경매 관련 청구가 중복 계산될 가능성을 실제 배당에서 점검해야 합니다. 유재근의 임차권 보증금 80,000,000원은 후순위 권리로, 현재 가정배당에서 지급 여력이 없으며 매수인 인수액에 가산하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인입니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 3,041,332,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 3,066,179,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 3,085,979,947원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측 일대입니다. 주변에 단독주택·다가구주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통을 포함한 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물 특성. 비엘캐슬은 2021.11.16 사용승인된 36세대 주거건물입니다. 도시형생활주택·원룸형 관련 이용상태가 기재돼 있어 일반적인 대단지 아파트와는 거래·임대 수요 및 환금성을 구분해 평가해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방, 소방설비, 공용 승강기설비 등이 기재돼 있습니다. 다만 설비 기재와 화재 관련 기재의 적용 호실을 먼저 대조해야 합니다.
- 도로. 감정 관련 설명에는 남동측 약 6m, 북서측 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 표시돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가 기재액은 957,000원/㎡입니다.
- 환금성. 36세대 규모의 원룸형 주거 관련 물건인 만큼 대단지 아파트처럼 넓은 매수층을 전제할 수 없습니다. 실제 거래가격과 거래빈도, 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 물리적 위험. 2026.07.26 화재 관련 설명은 내부 마감재 소실과 그을림, 벽체·기둥·배관 손상 확인의 한계를 명시하고 있습니다. 다만 해당 설명에 표시된 호실은 401호이므로 205호의 실제 피해 유무와 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 감정 대상 호실 일치 여부. 매각대상 2층 205호와 감정 관련 설명의 4층 401호가 왜 다른지 감정평가서 원본의 표제·호별 평가내역·도면·사진을 대조하세요. 다른 호실 설명이 혼입됐다면 해당 부분의 정정 여부도 확인해야 합니다.
- 화재 범위 및 구조 손상. 2026.07.26 화재 기재가 205호에 적용되는지 확인하고, 해당 호실에 피해가 있다면 전기·배관·벽체·기둥 등 추가 손상 여부와 복구비용을 점검해야 합니다.
- 205호 실제 점유자 특정. 전입 명의 30명이 실제로 어느 호실과 관련되는지 확인하고, 205호의 현재 점유자·점유 원인·인도 가능성을 특정하세요. 건물 전체 전입 명의를 205호 임차인으로 일괄 판단해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 검증. 유재근의 2022.01.20 확정일자, 2022.01.27 전입·점유개시, 2024.05.31 임차권등기 및 미반환 보증금 80,000,000원을 매각물건명세서·등기원본과 대조하세요.
- 배당요구·명도관계. 정익진·강주현·오동열·조현원·엄요셉·허시은·황종환·송지영·장준희의 배당요구·문건접수 내역과 205호와의 관계를 확인하세요. 실제 임차인 여부와 배당요구 적법성은 별도로 판단해야 합니다.
- 공동담보 범위. 2021.12.02 근저당권의 공동담보목록 제2021-490호와 확정채권양도·근저당권 이전 내역을 확인하세요. 채권최고액 2,900,000,000원을 205호만의 실제 채무로 해석하지 않아야 합니다.
- 경매 사건 관계. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매가 동일 목적물에 미치는 관계, 경매절차의 진행상태, 중복경매에 따른 배당·절차상 변동을 확인하세요.
- 실거래 및 적정가 검증. 유사한 다세대·원룸형 주거의 최근 거래가격과 현재 매물가격, 임대 가능성 및 예상 복구비용을 확인하세요. 감정가 126,000,000원을 곧바로 시장가격으로 취급하지 않아야 합니다.
- 관리비·공과금·세금. 장기 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 각종 공과금, 당해세 및 우선배당 사항을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하고 호실 동일성 문제가 해결됐는지 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
대전 비엘캐슬 205호는 확인된 등기 순위만 보면 말소기준권리가 명확하고, 후순위 임차권 보증금의 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 따라서 채권최고액 2,900,000,000원이나 임차권 미반환 보증금 80,000,000원을 낙찰가에 단순히 더하는 방식은 적절하지 않습니다.
그러나 매각대상은 205호인데 화재 관련 감정 설명은 401호를 가리키고 있습니다. 현황조사상의 다수 전입 명의 역시 실제 205호의 점유관계와 연결해 확인해야 합니다. 여기에 적정 거래가격을 판단할 비교 시세도 확정되지 않아, 현재 최저가 126,000,000원에 가격상 우위가 있다고 보기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·현장 및 원본 검증 우선입니다. 화재 기재와 호실 불일치가 해소되고, 실제 점유자와 복구 필요성 및 적정 시세가 확인된 뒤에야 응찰가를 산정할 수 있습니다. 권리상 예상 인수액이 작다는 사실이 물건 자체의 안전성과 가격 경쟁력까지 보증하는 것은 아닙니다.
