대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동의 비엘캐슬 2층 208호입니다. 소유자는 방희영이며, 건물은 2021.11.16 사용승인된 36세대 규모의 주거용 집합건물입니다. 등기부에는 2021.12.02 소유권보존과 같은 날 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 확인됩니다. 근저당권의 채권최고액은 무려 2,900,000,000원이지만, 공동담보목록이 기재되어 있어 이를 이 호실 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건은 김다혜가 신청한 강제경매이며 청구금액은 123,236,163원입니다. 이후 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기되었고, 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 중요한 점은 이들 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성보다 실제 점유자가 누구인지, 감정평가가 정확히 어느 호실을 대상으로 이루어졌는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다

권리분석의 출발점은 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 일반적인 매각 효과상 근저당권과 이후 설정된 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

을구 1번 근저당권은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전 등기되었습니다. 이는 기존 담보권의 이전이므로 말소기준일이 2026년으로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 관련자 30명, 실제 점유 확인이 핵심

확인된 임차인·전입 관련자는 30명입니다. 이 중 김희찬 1명은 주택임차권등기가 확인되고 보증금 100,000,000원이 명시되어 있습니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없으므로, 이들을 보증금 승계에 따른 중복신고로 처리할 근거도 없습니다.

그러나 30명 모두가 208호의 현재 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 원룸형 집합건물에서 여러 명의 전입 기록이 확인된 만큼, 전입 이력과 현 점유 여부, 실제 임대차 목적물 및 호실을 개별적으로 대조해야 합니다. 특히 실제 임차인의 수나 보증금 총액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 2021.12.02 말소기준 근저당권보다 우선하는지에 관한 판단입니다. '선순위 없음'은 임차관계 자체의 부정이나 명도 완료를 의미하지 않습니다. 우선변제 미상은 확정일자·보증금 등 요건 확인이 필요한 상태이며, 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 사람이 없다는 뜻입니다.

③ 김희찬 임차권등기 — 보증금 100,000,000원의 의미

김희찬의 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.04이고, 실제 점유개시일은 2022.01.22, 주민등록일은 2022.02.07입니다. 모두 말소기준인 2021.12.02 근저당권보다 늦습니다.

따라서 김희찬의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 자동으로 떠안는 선순위 보증금으로 계산하는 것은 타당하지 않습니다. 다만 확정일자와 임차권등기가 있으므로 후순위 배당 관련 권리는 따로 검토해야 합니다. 배당을 전액 받지 못한다는 사실만으로 후순위 임차보증금이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.

④ 감정평가의 중대한 불일치 — 208호인가, 401호인가

이 사건에서 권리관계만큼 중요하게 살펴야 하는 부분입니다. 경매 대상은 명확히 비엘캐슬 2층 208호입니다. 그런데 감정평가의 건물 구조 설명에는 지상 5층 건물 내 '제4층 제401호'라는 표현이 등장합니다.

같은 평가 서술에는 2026.07.26 내부 화재로 인해 집기·벽지·바닥·내장재 등이 소실되거나 그을린 상태라는 설명도 있습니다. 손상 정도는 외부 관찰을 통해 확인했으며, 벽체·기둥·내부 배관의 손상 여부는 확인하지 못했다고 되어 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원 전부가 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정됩니다. 김다혜와 현대카드를 비롯한 후순위 채권자 및 소유자에게 돌아갈 금액은 이 추정표상 0원입니다.

다만 이 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 기계적 추정입니다. 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있고, 동일 채권과 관련된 별도의 경매개시결정도 확인되므로 채권의 중복 집계 가능성을 살펴야 합니다. 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 위험은 그대로

유찰 후 금액은 각각 감정가의 80%, 64%를 적용한 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 배당 역시 같은 추정 방식으로 계산되었습니다.

첫 회차는 120,000,000원, 1회 유찰 시나리오는 96,000,000원, 2회 유찰 시나리오는 76,800,000원입니다. 그러나 최저매각가가 떨어진다고 물건의 상태가 개선되거나 임차인 관련 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

현재 추정상 후순위 채권의 미배당액은 낙찰자가 부담하는 금액으로 계산하지 않습니다. 반면 실제 점유·명도 비용과 물리적 손상 보수비는 별개의 취득 비용이 될 수 있습니다. 따라서 실질취득 비용을 평가할 때는 낙찰대금 외에 확인된 추가 비용을 반영해야 하지만, 현재는 그 금액을 확정할 수 없습니다.

⑦ 시세·환금성 — 감정가 120,000,000원의 적정성은 미확인

비엘캐슬은 36세대 규모이고 2021.11.16 사용승인된 건물입니다. 그러나 대상과 일치하는 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 가격을 근거로 감정가 120,000,000원이 적정한지 판단하기는 어렵습니다.

건물 관련 면적 정보 역시 실제 경매 대상 208호의 면적과 일치하는지 확인이 필요합니다. 다른 호실이나 서로 다른 면적의 거래를 근거로 가격 수준을 비교해서는 안 됩니다.

건물 규모가 크지 않은 다세대·도시형생활주택이라는 점도 고려해야 합니다. 대규모 아파트 단지처럼 동일 평형의 거래 사례가 풍부하다고 전제할 수 없으므로, 매각 시 비교 사례 확보와 환금성 검토가 중요한 유형입니다. 다만 실제 거래량이나 매도 기간이 확인되지 않아 환금성의 구체적인 수준을 단정하지는 않습니다.

⑧ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주위는 단독주택·다가구주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 건물로 기재되어 있습니다. 2021.11.16 사용승인되었습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 개별난방, 소방설비 및 공용 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측에 폭 약 6m 내외, 북서측에 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 괴정동 431 토지는 면적 739.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 957,000원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 전체 토지 관련 정보이지 208호의 개별 토지면적이 아닙니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 물리적인 하자가 없다는 뜻은 아닙니다.
• 화재 손상. 감정요항에 2026.07.26 화재 및 마감재 손상 내용이 기재되어 있으나, 401호 표기와 경매 대상 208호의 불일치가 있어 해당 손상이 실제 208호에 관한 것인지 별도 확인이 필수입니다.

⑨ 입찰 전 확인해야 할 핵심 체크리스트

• 감정평가 목적물 확인. 2층 208호와 감정평가 서술의 4층 401호가 왜 다른지 감정평가서 원본·사진·호별 명세로 확인해야 합니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 물건 가치 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
• 화재 대상 및 손상 확인. 2026.07.26 화재 기재가 실제 208호에 해당하는지 확인하고, 해당된다면 구조부·내부 배관·전기·마감재의 손상과 보수 범위를 조사해야 합니다.
• 현재 점유자 특정. 관련자 30명 가운데 실제 208호를 점유하거나 임대차 목적물로 사용하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 실제 점유 인원을 단정하면 안 됩니다.
• 보증금 미상자 검토. 29명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 기간 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도로 판단해야 합니다.
• 김희찬 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.01.04, 전입일 2022.02.07 및 2025.09.19 임차권등기를 매각물건명세서와 대조하고, 배당 후 임차권등기 말소 및 실제 인도관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권 이전. 공동담보목록 제2021-490호, 근저당권 이전 등기, 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인해야 합니다. 채권최고액 2,900,000,000원을 이 호실 단독채무로 오해하면 안 됩니다.
• 경매 사건 관계. 강제경매 2025타경3946과 별도 임의경매 2026타경600441의 진행 관계, 신청채권액 및 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 호실 유형과 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 실제 거래 추세를 확인한 후 감정가와 비교해야 합니다. 비교 전에는 신건 또는 유찰가의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
• 추가 취득비용. 점유자 명도, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 금액, 물리적 하자 보수 및 기타 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 서류 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 내역을 매각기일 전에 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “안전하게 취득한다”는 다르다

이 사건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2021.12.02 근저당권이 기준이고, 확인된 임차인들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 김희찬의 보증금 100,000,000원도 확인된 날짜상 선순위 대항력을 갖춘 보증금으로 판단되지 않습니다. 따라서 현재 권리 구조만으로는 매수인이 승계해야 할 선순위 보증금을 확정적으로 발견하지 못했습니다.

그러나 이것만으로 투자 매력이나 취득 안전성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 임차인·전입 관련자 30명, 보증금 미상 29명, 공동담보 근저당권, 감정평가의 208호·401호 불일치, 화재 손상 기재라는 중대한 확인 과제가 겹쳐 있기 때문입니다. 더구나 감정가 120,000,000원이 최근 시장 거래 수준에 비해 합리적인지도 검증되지 않았습니다.

현재 매수인 법정 인수액은 0원으로 추정되지만, 실질취득 비용은 낙찰가와 동일하다고 확정할 수 없습니다. 실제 점유·명도 상황과 물리적 손상에 따라 비용이 추가될 수 있습니다. 원룸형 다세대주택의 환금성까지 고려하면, 신건 최저가 120,000,000원이라는 숫자만으로 응찰할 근거는 부족합니다.