대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 3층 306호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 209,000,000원인 신건으로, 채권자 김다혜가 청구금액 123,236,163원을 근거로 강제경매를 신청했습니다. 같은 부동산에는 대전동부새마을금고의 근저당과 별도의 임의경매개시결정도 존재합니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,900,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 금액이 상당히 크지만 공동담보권이므로 이를 이 호실만의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 2026년 9월에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다.
문제는 단순한 근저당 순위가 아닙니다. 다수의 전입 관련 인원, 임차권등기, 그리고 감정요항표의 호수 불일치가 함께 나타납니다. 특히 화재 관련 설명이 실제 매각 대상인 306호에 적용되는지 확인되지 않은 상태이므로, 감정가격의 적정성까지 검증할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 306호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 감정요항표상 이용상태: 연립주택(도시형생활주택·원룸형) |
| 건물 규모 | 지상 5층 · 비엘캐슬 36세대 |
| 사용승인 | 2021.11.16 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유) |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 최저매각가 | 209,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 김다혜 |
| 청구금액 | 123,236,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 · 을구 1번 · 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,900,000,000원 (공동담보목록 제2021-490호) |
| 등기 임차권 | 오동열 · 임차보증금 130,000,000원 · 을구 2번 |
| 면적 참고 | 42.4208㎡로 표시된 면적 정보는 매각 대상 호수와의 일치 여부 확인 필요 |
| 원본 검증사항 | 매각 대상 306호 ↔ 감정요항표 401호 불일치 |
따라서 이 화재가 306호에서 발생했다고 단정할 수 없습니다. 법원 감정평가서 원본, 도면, 사진용지, 평가대상 호수 및 감정가격 산정 근거를 대조해야 합니다. 실제로 306호가 화재 피해를 입었는지, 다른 호실의 설명이 혼입된 것인지 확인되기 전에는 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 검증이 남는다
말소기준인 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권을 기준으로 보면, 이후 설정된 임차권등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 근저당권 이전은 기존 권리의 권리자 변경이므로 새로운 선순위 권리가 별도로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 30명의 관계를 구분해야 한다
조사 및 문건에 등장하는 인원은 총 30명이며, 이 중 오동열 1명은 임차보증금이 확인되는 등기 임차권자입니다. 나머지 29명은 전입일이 표시되어 있지만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고자는 확인되지 않습니다.
다만 등재된 30명이 모두 306호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 이들의 계약 대상 호실과 실제 점유 현황이 확인되지 않았으므로, 306호의 실제 임차인 수는 별도로 확정해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입일은 모두 말소기준일인 2021.12.02 이후입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 임대차관계와 실제 점유 여부에 관한 추가 조사가 필요하다는 의미에서 대항력 '가능·미상'으로 보수적으로 표시했습니다. 이 표시가 선순위 대항력 인정이나 보증금 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 배당요구 '확인 안 됨'은 배당요구가 없다고 확정한 의미가 아닙니다.
근저당권 설정일 2021.12.02보다 점유개시 및 전입이 늦으므로 해당 임차권은 선순위 대항력이 없는 후순위 임차권으로 분석됩니다. 임차권등기 자체도 말소기준 이후여서 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.
다만 확정일자가 존재한다는 사실만으로 배당순위와 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다. 배당요구 내용과 최우선변제 해당 여부 등은 원본 명세서 및 배당절차를 통해 확인해야 합니다.
배당요구를 접수한 인원과 현황조사에만 등장하는 인원이 혼재하므로, 이를 모두 306호의 확정 임차인으로 합산하거나 반대로 일괄적으로 권리관계가 종료되었다고 판단하는 것은 부적절합니다. 실제 점유자가 확인되면 그 계약 및 명도 위험을 개별적으로 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 209,000,000원이 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 209,000,000원입니다. 비엘캐슬은 36세대 규모이고 사용승인일은 2021.11.16로 표시되어 있습니다. 그러나 동일 면적·동일 유형의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가의 시장 대비 수준을 수치로 비교할 수 없습니다.
비교 면적 42.4208㎡ 역시 매각 대상 호실과 정확히 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 근거로 306호의 시세를 산정해서도 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 209,000,000원 | 감정 대상 호수 확인 필요 |
| 현재 최저매각가 | 209,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 최근 가격 방향 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원(계산상) | 미확인 임대차 및 점유 위험 별도 |
최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 신건 209,000,000원도, 향후 유찰가격도 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,726,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 예상배당입니다. 집행비용 3,726,000원을 제외한 205,274,000원이 근저당권에 배당되는 구조이며, 다른 채권자의 예상배당은 0원으로 나타납니다. 당해세·임차인의 최우선변제, 공동담보 배당관계 및 실제 피담보채권 잔액은 확정 반영되지 않았습니다. 임차권자 오동열의 보증금 130,000,000원 역시 위 예상배당에서 별도 배당액이 산정되지 않았으므로 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
특히 김다혜와 대전동부새마을금고의 경매개시 관련 청구금액이 각각 123,236,163원으로 표시되어 있어 청구액의 적합성 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 또한 근저당권이 자산관리회사로 이전된 사실을 실제 배당채권자 확정에 반영해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 안전성이 자동으로 높아지지는 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 2,959,494,427원 |
| 1회 유찰(80%) | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 3,000,709,227원 |
| 2회 유찰(64%) | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 3,033,681,067원 |
유찰을 가정하면 매각가격은 209,000,000원 → 167,200,000원 → 133,760,000원으로 내려갑니다. 반대로 계산상 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 권리의 미배당 증가가 곧바로 낙찰자의 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다.
각 회차의 매수인 인수 추정액은 모두 0원이지만, 이는 확인된 등기·임차권을 기준으로 한 계산입니다. 실제 낙찰 후 비용에는 별도 명도비용, 수선비용 및 확인되지 않은 부담이 발생할 수 있으며, 시세자료가 없어 어느 회차부터 가격 메리트가 발생하는지도 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 및 토지 관련 기재 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측으로, 주변에는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 비엘캐슬은 사용승인일 2021.11.16, 총 36세대로 표시되어 있습니다. 감정요항표에는 철근콘크리트조, 지상 5층, 개별난방 및 공용 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6m, 북서측 폭 약 3m의 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가 표시는 957,000원/㎡입니다.
- 환금성. 36세대 규모의 다세대·연립 유형으로, 동일 호실과 유사한 주거용 부동산의 실제 거래 및 매수 수요를 확인해야 합니다. 현재 실거래 비교만으로 환금성을 긍정적으로 판단할 근거는 부족합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 2026.07.26 화재 피해 기록이 있으나 구조 설명의 대상은 401호로 기재되어 있습니다. 306호에 해당하는지 확인하기 전에는 피해 발생과 수선비용을 단정할 수 없습니다.
다만 현재 기재된 호수 불일치가 해소되지 않았으므로 피해 사실을 306호의 확정 하자로 취급하지 않습니다. 현장조사와 감정평가서 원본 대조가 먼저입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정대상 원본 대조. 매각 대상 3층 306호와 감정요항표의 4층 401호 불일치 원인을 확인하고, 감정평가 사진·도면·가격산정 근거를 반드시 확인합니다.
- 화재 피해 확인. 2026.07.26 화재 기록이 실제 306호에 해당하는지 확인합니다. 해당한다면 내부 마감뿐 아니라 설비·배관·구조체 손상과 복구비용을 조사합니다.
- 실제 점유자 특정. 전입·임차권 관련 30명의 호실별 관계를 확인합니다. 현재 306호를 누가 점유하는지, 임대차계약 당사자가 누구인지, 명도 대상이 누구인지 별도로 확정합니다.
- 임차권자 오동열. 보증금 130,000,000원과 후순위 임차권등기, 계약일·전입일·확정일자, 배당요구 및 실제 점유 현황을 원본과 대조합니다.
- 미상 임대차 조사. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자들의 실제 임차 여부, 대항력과 우선변제 여부, 명도 위험을 개별적으로 검토합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-490호의 물건 범위, 실제 잔존 채권 및 다른 담보물건의 배당 상황을 확인합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전을 반영한 채권자 및 배당관계를 확인합니다.
- 경매사건 관계. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매의 병행 관계 및 현재 매각절차를 확인합니다.
- 배당표 검증. 2,900,000,000원 공동담보 채권최고액과 동일하게 반복 기재된 123,236,163원 청구금액의 적합성·중복 여부를 검토합니다.
- 시세·자금 검증. 동일 면적의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 낙찰대금 외 명도·수선·세금·관리비 부담을 반영해 실질 취득비용을 산정합니다.
- 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 입찰 전 최신 상태로 확인합니다.
맺으며 — “등기가 말소된다”와 “안심하고 낙찰받을 수 있다”는 다르다
이 물건은 등기상 말소기준이 뚜렷합니다. 2021.12.02 근저당권 이후 임차권과 경매 관련 권리들이 설정되어 있고, 보증금 130,000,000원의 등기 임차권자 역시 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
하지만 위험을 판단하려면 등기만으로는 부족합니다. 30명의 전입·임차권 관련 인원이 실제 306호와 어떤 관계인지 불명확하고, 감정요항표에는 다른 호실인 401호와 화재 피해가 기재되어 있습니다. 부동산의 상태와 가격 판단의 기초가 되는 감정자료 자체를 재검증해야 합니다.
신건 최저매각가 209,000,000원이 적정한지 확인할 실거래 비교가격도 없습니다. 공동담보 근저당의 실제 배당관계와 임차인의 점유·보증금 관련 문제까지 남아 있습니다. 단순히 가격이 유찰로 낮아진다고 위험이 자동으로 해소되는 구조는 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 원본 재검증입니다. 말소기준 자체는 명확하지만, 감정대상 확인 → 실제 점유자·임대차 확인 → 공동담보 배당 검증 → 최근 실거래 및 수선비용 산정이 선행되어야 합니다. 현재로서는 권리상 일부 긍정적인 점보다 대상물과 점유·가격의 불확실성이 더 크게 작용하는 물건입니다.
