대전지방법원 2025타경3946. 대전광역시 서구 괴정동의 비엘캐슬 2층 209호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 김다혜, 청구금액은 123,236,163원입니다.
등기 구조만 보면 선순위인 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임차권등기, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 해당 근저당의 채권최고액은 2,900,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있으며, 현재 권리자는 채권양도로 변경되었습니다. 이 금액을 209호 하나의 실제 채무로 받아들이면 안 됩니다.
더 중요한 문제는 점유와 물건 특정입니다. 김동훈 명의의 주택임차권등기가 확인되고, 그 밖에도 현황조사에 29명의 전입 관련 명단이 나타납니다. 이들이 모두 209호의 독립된 임차인이라는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 209호의 임대차 관계와 점유자가 누구인지 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 제2층 제209호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 감정평가 이용상태에는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 기재되어 있어 건축물대장 대조 필요 |
| 소유자 | 방희영 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.12.02 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다혜 / 123,236,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권 채권최고액 2,900,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 이전 | 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 임차권등기 | 김동훈 · 2025.07.11 등기 |
| 건물 정보 | 비엘캐슬(BLCastle) · 36세대 · 사용승인일 2021.11.16 |
또한 단지 가격자료의 비교 면적은 24.3469㎡이지만 대상 면적과의 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 수치를 209호의 확정 전용면적으로 사용할 수 없으며, 감정평가액 120,000,000원의 적정성도 원본 확인 전에는 판단하기 어렵습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
핵심은 2021.12.02 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 대전동부새마을금고이며, 채권최고액은 2,900,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-490호가 기재되어 있습니다.
이 근저당권은 말소기준권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다. 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이루어진 권리이전은 기존 근저당권에 대한 채권승계입니다. 새로운 선순위 근저당권이 별도로 설정되었다는 의미는 아닙니다.
그 밖에 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드의 18,296,101원 가압류, 대전동부새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 확인됩니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 등기상 후순위, 실제 점유는 미확정
김동훈 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기에는 건물 전부를 범위로 한 임대차가 기재되어 있습니다. 주민등록일자는 2022.01.25, 점유개시일자는 2022.01.24로, 모두 말소기준일인 2021.12.02 이후입니다.
| 임차권자 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 건물 전부 · 임차권등기 |
1차 70,000,000원 2차 50,000,000원 월 200,000원 |
전입 2022.01.25 확정 2022.01.05(1차) 2차 확정일자 없음 |
선순위 대항력 없음 | 후순위 · 배당 불확실 | 인수 0원 산정 |
김동훈의 1차 임대차계약일은 2022.01.05, 2차 계약일은 2024.01.12입니다. 임차권등기일은 2025.07.11입니다. 등기에 기재된 1차·2차 보증금은 계약 변동 관계를 확인하기 전까지 단순 합산하지 않습니다.
등기와 전입일 기준으로 김동훈의 임차권은 선순위 근저당보다 후순위입니다. 제시된 권리계산에서는 매수인 보증금 인수가 발생하지 않는 것으로 처리됩니다. 다만 정확한 임대차 변경 경위, 배당요구의 효력, 현재 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 현황조사 전입자 — 209호 해당 여부가 핵심
김동훈 외에 29명의 전입 관련 조사 명단이 존재합니다. 이들의 전입신고일은 모두 말소기준일 이후이므로 제시된 일자만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 개별 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분이 명확하지 않습니다.
이 명단의 모든 사람이 209호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각자의 점유 호실과 임대차 관계가 특정되지 않았으므로, 현재 확인 가능한 것은 김동훈의 임차권등기 1건 및 별도로 조사된 전입 관련 명단 29명입니다. 실제 209호 임차인 수는 원본 조사로 확정해야 합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 2021.12.02 말소기준일과 전입신고일의 선후관계에 대한 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 호실별 임대차 관계는 추가 확인이 필요하며, 우선변제 여부를 확정한 표가 아닙니다. 승계 여부도 해당 호실의 실제 임대차 관계를 검증한다는 전제하에 판단해야 합니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 실제 임차 여부와 우선변제 관계가 미상입니다. 주민등록상 명단만으로 현재 점유자, 명도 상대방, 배당 자격을 확정할 수 없습니다. 209호의 실제 점유자 특정과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,480,000원을 제외하면 117,520,000원이 근저당권에 배당되는 구조로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 채권최고액 기준 · 공동담보 · 현재 권리승계 |
2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액과 명시된 청구액을 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권 잔액, 공동담보에 따른 배당 조정 및 채권양도 이후의 배당관계는 확정 반영된 결과가 아닙니다.
모형상 전체 채권액 3,164,768,427원과 미배당 3,047,248,427원은 공동담보의 채권최고액과 경매 관련 청구액이 포함된 계산 결과입니다. 동일 채권의 중복 반영 가능성도 있으므로 이를 곧바로 209호의 실제 미회수 채무 또는 매수인의 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당부족은 커진다
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 예상배당 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 배당 재원은 감소하고 모형상 미배당액은 증가합니다. 하지만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념입니다. 선순위 대항력 있는 임차보증금 인수가 없는 것으로 계산되는 한, 단순히 미배당액이 크다고 그 금액을 낙찰자가 추가 지급하는 것은 아닙니다.
⑥ 시세 판단 — 120,000,000원이 싼지는 아직 모른다
비엘캐슬의 단지 정보는 36세대, 사용승인일 2021.11.16으로 파악됩니다. 그러나 대상 호실과 일치하는 면적의 최근 실거래 가격 및 최신 거래를 확인할 수 있는 근거가 없습니다.
따라서 감정가 120,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 2층 209호인데 감정요항에는 다른 층·호수에 대한 설명이 등장하기 때문에, 일반적인 원룸형 주거시설의 가격과 단순 비교하는 것도 부적절합니다.
1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이라는 가격 시나리오는 제시되어 있지만, 낮아진 금액 자체가 시세보다 저렴한 취득을 보장하지는 않습니다. 실제 물건 상태와 수리비, 점유 정리 비용을 먼저 확인해야 합니다.
⑦ 감정평가·입지·환금성 메모
- 위치. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 비엘캐슬은 2021.11.16 사용승인된 건물로 파악됩니다. 감정요항에는 철근콘크리트조, 개별난방, 공용 승강기 등이 기재되어 있으나 호실 관련 설명의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 용도. 경매상 물건종류는 다세대이고, 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 기재되어 있습니다. 건축물대장과 전유부 표시를 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지 전체 면적은 739.1㎡이며, 해당 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 도로. 감정요항에는 남동측 약 6m, 북서측 약 3m의 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 감정자료 불일치. 구조 설명에 제4층 제401호가 기재된 반면 매각 대상은 제2층 제209호입니다. 동일한 감정평가의 대상에 해당하는 설명인지 반드시 확인해야 합니다.
- 화재 관련 사항. 감정요항에는 2026.07.26 화재로 인한 내부 마감재 소실과 그을음이 기재되어 있습니다. 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가 손상 가능성도 언급됩니다. 다만 호실 표기가 불일치하므로 이 화재를 209호의 확정 피해로 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격과 거래 빈도가 검증되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 호실별 사용 상태와 수요를 확인해야 합니다.
원본 감정평가서의 표제부·전유부 도면·사진 및 현장 확인을 통해 이를 먼저 대조해야 합니다. 확인 전에는 화재 수리비를 임의로 더하거나 감정가가 화재 피해를 정확히 반영했다고 가정해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 집합건축물대장 전유부 및 매각물건명세서에서 209호의 표시와 면적을 대조하세요.
- 감정평가서 원본. 제4층 제401호 기재가 왜 등장하는지 확인하고, 2026.07.26 화재 기록이 실제로 어느 호실에 해당하는지 확인하세요.
- 김동훈 임차권. 1차 70,000,000원과 2차 50,000,000원의 계약 관계, 확정일자, 점유개시, 임차권등기 및 배당요구 서류를 대조하세요.
- 다수 전입자. 김동훈 외 조사 명단 29명의 실제 거주 호실, 임대차 관계 및 현재 점유 여부를 확인하세요. 전입자 전체를 209호 임차인으로 가정해서는 안 됩니다.
- 공동담보. 대전동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2021-490호와 주식회사새마을금고자산관리회사로의 권리이전 관계를 확인하세요.
- 배당 및 최우선변제. 현황조사, 배당요구 서류, 실제 보증금과 확정일자를 대조하여 법정 우선변제채권의 존재 여부를 검토하세요.
- 점유·명도. 209호의 현 점유자, 점유권원, 퇴거 및 인도 가능성을 확인하세요. 권리상 인수액 0원과 명도 비용 0원은 동일하지 않습니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 직접 비교 가능한 주거용 호실의 최근 거래와 실제 내부 상태를 확인한 후 입찰 상한을 결정하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 변경·정지 사항을 법원 경매 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “말소는 명확하지만, 물건 확인이 먼저다”
대전 비엘캐슬 209호는 등기상 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2021.12.02 근저당을 기준으로 그 이후의 권리가 정리되는 구조이고, 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형 경매라고 보기는 어렵습니다. 김동훈의 임차권등기 외에 다수의 전입 관련 명단이 있으며, 이들이 실제 어느 호실을 점유하는지 확정되지 않았습니다. 특히 매각 대상 209호와 감정요항의 401호 표기가 서로 다르다는 점은 권리분석보다 먼저 해결해야 할 물건 특정의 문제입니다.
감정가 120,000,000원이 적정한지도 검증되지 않았고, 화재 관련 설명이 실제 매각 호실에 해당하는지도 분명하지 않습니다. 이 상황에서 신건 최저가에 곧바로 응찰하거나 유찰 예상가격만으로 수익성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 입찰 보류 및 원본·현장 확인 우선입니다. 선순위 근저당의 소멸과 인수액 0원이라는 장점은 인정되지만, 점유관계와 감정평가 대상이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트와 실질 위험을 평가하기 어렵습니다. 권리상 말소가 가능하다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 분리해야 합니다.
