대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 5층 503호가 감정가 120,000,000원 그대로 신건 경매에 나왔습니다. 소유자는 방희영이며, 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 채권최고액은 무려 2,900,000,000원. 다만 공동담보목록 제2021-490호가 기재된 권리로, 이를 503호 하나의 실제 채무 또는 매수인의 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리분석에서 더 주의 깊게 살펴야 할 사람은 김규리입니다. 2025년 9월 29일 등기된 주택임차권에는 1차 보증금 110,000,000원, 2차 보증금 90,000,000원이 각각 기재돼 있습니다. 전입일은 2022년 1월 3일로 말소기준보다 늦어, 기재된 전입일 기준 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금 변경 경위와 실제 배당 여부, 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

또한 현황조사에는 다수의 전입자가 등장하지만 각자의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 30명 모두가 503호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 어느 사람이 실제 503호를 점유하는지, 다른 호실 관련 기록이 포함됐는지를 구분해야 정확한 명도 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권

말소기준은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 소유권보존과 근저당 설정이 같은 날 이루어졌으며, 이후 임차권등기·강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정이 등기됐습니다. 기재된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 관계입니다.

특히 2026.09.03에는 1번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 기록으로, 새로운 선순위 근저당이 하나 더 설정된 것으로 볼 사안은 아닙니다. 공동담보에 따른 배당관계와 실제 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유관계 — 김규리와 다수 전입자

확인되는 임차·전입 관련 인명은 30명이며, 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 이 숫자는 현황조사 등에 등장한 인원의 수이지 503호의 실제 임차인 수를 확정한 값은 아닙니다. 특히 비엘캐슬은 36세대 규모이고, 아래 다수 전입자의 점유 호실이 특정되어 있지 않습니다.

김규리 임차권은 2025.09.29 등기됐으며, 임대차계약일은 2021.12.24(1차), 2023.12.15(2차), 점유개시일은 2022.01.08입니다. 최초 보증금과 후속 보증금의 관계 및 변경계약 내용을 확인하지 않은 채 임차채권 총액이나 배당액을 확정해서는 안 됩니다.

그 밖의 전입·임차 관련 인명 29명은 아래와 같습니다. 기재된 전입일은 모두 2021.12.02 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 특정되지 않아, 이들을 모두 503호의 현재 임차인으로 보거나 우선변제권이 확정된 사람으로 단정하지 않습니다.

위 사람들의 전입일은 모두 말소기준 이후로 기재되어 있습니다. 다만 전입기록만으로 실제 임차인의 동일성, 현재 점유 상태, 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 확정할 수 없습니다. 각 호실 및 계약관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 배당 모형은 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤, 말소기준 근저당권에 나머지 대금이 배당되는 구조입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액이 크기 때문에 후순위 채권에는 배당여력이 없는 것으로 계산됩니다.

배당은 단순 추정이며 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 법원의 배당순위 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 대전동부새마을금고 관련 채권은 동일 권리와 경매절차가 중첩될 수 있으므로 표에 표시된 청구금액을 모두 독립된 채무로 확정해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험 확인은 그대로

유찰 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 실제 점유·화재 관련 위험이 해소되는 것은 전혀 다른 문제입니다. 503호의 최근 비교 실거래가와 현장 상태를 확인하기 전에는 120,000,000원은 물론 96,000,000원이나 76,800,000원도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치하며, 단독주택·다가구주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지상 5층 규모이며 사용승인일은 2021.11.16입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·공용승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가 957,000원/㎡, 토지면적 739.1㎡는 개별 503호 전용면적이 아닌 토지 관련 수치입니다.
• 이용상태. 감정상 연립주택(도시형생활주택·원룸형) 용도로 설명되어 있습니다. 실제 경매 대상 503호의 내부 면적·배치·상태는 공부와 현장 확인이 필요합니다.
• 화재 사항. 감정서에는 2026.07.26 화재로 인한 마감재 소실과 그을림, 구조체 및 배관 손상 가능성에 대한 내용이 있으나 해당 구조 설명은 401호를 가리킵니다. 503호 피해 여부는 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 36세대 소규모 집합건물로서 동일 조건의 비교거래를 통한 가격 검증이 중요합니다. 최근 매각 사례와 임대 수요 확인 없이 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 호수 대조. 매각대상 503호와 감정평가서 건물 설명의 401호 불일치를 확인하고, 사진·평면도·등기·건축물대장을 일치시켜야 합니다.
• 화재 확인. 2026.07.26 화재의 실제 발생 호수와 피해 범위, 수리 상태, 추가 손상 가능성을 확인해야 합니다.
• 김규리 임차권. 1차 110,000,000원 및 2차 90,000,000원의 계약관계, 보증금 변경 경위, 대항요건, 배당요구·배당 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 503호 점유자 특정. 다수의 전입·임차 관련 인명 중 실제 503호에 해당하는 사람과 다른 호실 관련 기록을 구분해야 합니다.
• 선순위 대항력. 현재 기재된 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 현황조사·주민등록 및 실제 점유 개시 사실을 종합해 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-490호, 근저당권 이전 내역 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 채권최고액 29억 원을 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
• 중복 경매절차. 강제경매 2025타경3946과 임의경매 2026타경600441의 진행관계 및 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물·유사 면적·동일 이용상태의 최근 실거래, 실제 전세·월세 조건, 내부 수리 상태를 비교해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 점유자 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부 및 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것이 있다”

대전 비엘캐슬 503호의 핵심은 29억 원짜리 공동담보 근저당을 낙찰자가 떠안느냐가 아닙니다. 근저당은 말소기준권리이고, 현재 배당 모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 김규리의 임차권도 등기된 전입일 기준으로는 근저당보다 후순위입니다.

하지만 권리 순위가 정리된 것과 물건의 실제 위험이 해소된 것은 다릅니다. 현황조사에 나타나는 30명의 인명 중 실제 503호 점유자를 확정해야 하고, 감정평가서의 401호 화재 설명이 경매 대상 503호와 어떤 관계인지도 밝혀야 합니다. 신건 최저가 120,000,000원의 적정성을 입증할 비교거래 검토 역시 필요합니다.

결론은 권리구조 잠정 양호, 점유·건물상태·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 단순히 근저당이 말소되고 인수액이 0원이라는 이유만으로 저위험 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 이 사건에서 우선할 일은 낮은 입찰가를 찾는 것이 아니라, 503호의 실제 상태와 권리관계를 정확히 확정하는 것입니다.