대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 3층 302호에 관한 강제경매입니다. 소유자는 방희영이며, 2021년 12월 2일 소유권보존과 함께 대전동부새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 2,900,000,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 김다혜의 강제경매, 현대카드 가압류, 새마을금고의 별도 임의경매가 이어졌습니다.
등기상 선후관계만 살펴보면 말소기준을 특정하기 어렵지 않습니다. 그러나 2,900,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액이지, 302호 한 세대의 실제 확정 채무액이나 매수인 인수금액이 아닙니다. 이후 근저당권이 자산관리회사로 이전된 사실도 확인됩니다. 반면 실제 임차·점유 상태와 감정 대상 호수의 일치 여부는 별개의 문제로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 302호 도로명주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 감정상 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 방희영 · 단독소유 |
| 소유권보존 | 2021.12.02 |
| 건물 사용승인 | 2021.11.16 |
| 건물 규모 | 지상 5층 · 단지 정보상 36세대 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김다혜 / 123,236,163원 |
| 별도 경매개시 | 2026.03.06 · 대전동부새마을금고 임의경매(2026타경600441) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 · 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2021-490호 |
| 감정 서술 유의사항 | 내부 화재 손상 및 제4층 제401호 표기 — 302호와의 일치 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸 구조
말소기준은 2021.12.02 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 김현민의 주택임차권등기, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 현대카드 가압류와 별도 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다.
2026.09.03 근저당권자는 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 선순위 근저당권의 설정이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 기존 담보권에 부수되는 이전 관계도 함께 정리되는 구조로 분석됩니다.
② 임차·점유 분석 — 30명 명의와 임차권 110,000,000원
현황조사·문건접수·등기자료에 총 30명의 이름이 확인됩니다. 그중 김현민은 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기 명의자입니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 30명이 모두 302호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 건물 전체의 전입·점유 관련 명의가 함께 반영됐을 가능성을 포함하여, 302호에 실제 거주하거나 임대차계약을 체결한 사람을 구분해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 등기상 말소기준일과 기재된 전입일을 비교한 잠정 판단입니다. 실제 점유 호실, 점유 개시 및 유지 여부, 임대차계약과 확정일자, 소액임차인 최우선변제 요건은 별도로 확인해야 합니다. 승계·대위 명의자는 확인되지 않으므로 조사 명의 간 보증금 중복 합산은 하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
감정가와 같은 120,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용으로 2,480,000원을 공제하고, 117,520,000원이 대전동부새마을금고 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여금이 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 별도 임의경매 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 주어진 배당 시뮬레이션의 가정값입니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 실제 배당요구 및 다른 공동담보에서 회수한 금액이 반영되지 않을 수 있습니다. 김현민의 110,000,000원 임차보증금에 대한 별도 예상배당액도 산정돼 있지 않으므로 0원 배당이 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 할인돼도 안전이 확보되는 것은 아니다
현재 최저가 120,000,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 120,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 감정 서술의 화재 손상과 목적물 호수 불일치는 시세 비교에 앞서 해소해야 할 문제입니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 매각가가 내려가도 인수액이 0원으로 유지됩니다. 그러나 이는 확인되지 않은 점유관계, 소액임차인 배당, 화재 복구비, 관리비 및 실제 목적물 상태를 반영한 실질 총취득비용이 아닙니다. 따라서 96,000,000원이나 76,800,000원으로 낮아지더라도 가격만으로 매력적인 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.11.16 사용승인된 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물로 설명됩니다. 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 소방 및 공용 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m 내외의 포장도로가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 토지는 괴정동 431입니다. 토지면적은 739.1㎡, 공시지가 정보는 957,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 302호의 전용면적이 아닙니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 화재. 감정 서술에는 2026.07.26 내부 화재로 집기·벽지·바닥·내장재 등이 소실되거나 그을린 상태라고 기재돼 있습니다. 벽체·기둥·배관의 추가 손상 여부는 외부 관찰만으로 확인하지 못한 것으로 설명됩니다. 다만 해당 설명에는 401호가 등장하므로 302호에 그대로 적용할 수 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 정보상 36세대의 소규모 주거 건물입니다. 거래가격의 직접 비교가 검증되지 않았고 호수·화재 관련 확인사항도 있어 현재 단계에서 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 목적물과 감정 호수 대조. 경매 표시 302호와 감정 건물 구조 설명의 401호를 등기부, 건축물대장, 집합건축물 도면, 감정사진 및 실제 현장과 대조하세요.
- 화재 피해 위치 확인. 2026.07.26 화재가 발생한 정확한 호실과 실제 피해범위를 확인하고 구조부·배관·전기설비의 추가 손상 여부를 점검하세요.
- 실제 302호 점유자 확정. 조사상 30명의 이름이 모두 해당 호실과 연결되는 것은 아닙니다. 현재 302호에 거주하거나 점유하는 사람, 계약서상 임차인, 전입세대를 구분해야 합니다.
- 보증금·배당자격 확인. 김현민의 110,000,000원 임차보증금과 나머지 29명의 미상 보증금에 관한 계약·확정일자·배당요구·소액임차인 해당 여부를 확인하세요.
- 공동담보 내역 확인. 제2021-490호 공동담보목록 및 근저당 채권잔액, 타 담보 회수 현황, 근저당권 이전 후 채권자 관계를 확인하세요.
- 중복 청구 여부 확인. 김다혜 강제경매와 대전동부새마을금고 임의경매의 청구채권을 각각 대조하고 동일 금액의 중복 반영 여부를 검토하세요.
- 관리비·명도·수리비. 공용부분 관리비 체납과 승계 범위, 실제 점유자의 인도 가능성, 화재 복구비를 별도로 조사하세요.
- 실거래 시세 검증. 건물 및 인근 유사 원룸형 주택의 최근 거래가격, 면적·층·상태를 비교하고 감정가의 적정성을 검토하세요.
- 경매 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 사건 진행 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 김현민의 110,000,000원 임차권도 현재 기재된 전입일과 등기순위로는 선순위 인수형이 아닙니다.
하지만 그렇다고 단순한 투자 물건은 아닙니다. 302호와 401호의 감정 표기 불일치, 내부 화재에 관한 서술, 보증금 미상 점유 관련 명의 29명, 공동담보 2,900,000,000원과 배당 채권 중복 가능성이 동시에 존재하기 때문입니다. 실거래가격 비교 역시 확정되지 않아 신건 최저가 120,000,000원을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸 예상, 실질적인 입찰 안전성은 보류입니다. 먼저 302호의 실제 상태와 점유관계를 확정하고, 이후 시세와 총투입비용을 비교해야 합니다. 확인되지 않은 위험이 해소되기 전에는 유찰 할인만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
