대전지방법원 2025타경3946. 대전 서구 괴정동 비엘캐슬 3층 307호, 감정가와 최저매각가가 모두 120,000,000원인 다세대주택 경매입니다. 소유자는 방희영이며, 2021.12.02 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,900,000,000원으로 표시되어 있으나 공동담보목록 제2021-490호가 연결되어 있어 이를 해당 307호에만 대응하는 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 김재모의 주택임차권등기, 김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드 가압류, 대전동부새마을금고 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 점유자 확인과 감정평가서의 대상 호수 불일치가 남아 있어 단순한 권리정리형 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 307호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 갈마로219번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 방희영 (단독소유 · 2021.12.02 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 강제경매 채권자 | 김다혜 |
| 청구금액 | 123,236,163원 |
| 별도 임의경매 | 2026타경600441 · 대전동부새마을금고 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 · 을구 1번 근저당권 |
| 근저당권자 변경 | 2026.09.03 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 임차권등기 | 김재모 · 미반환보증금 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 단지 참고정보 | 비엘캐슬(BLCastle) · 36세대 · 사용승인 2021.11.16 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선순위 근저당
말소기준일은 2021.12.02입니다. 김재모의 전입일과 확정일자는 2021.12.14, 점유개시일은 2021.12.30으로 모두 그 이후입니다. 임차권등기일도 2025.09.19로 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계를 기준으로 김재모의 임차권은 선순위 대항력 있는 인수형 임차권에 해당하지 않는 구조입니다.
김다혜의 강제경매개시결정, 현대카드의 가압류, 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리 이후입니다. 2026.09.03 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자가 바뀐 것으로, 말소기준일 자체를 변경하는 새로운 근저당권 설정은 아닙니다.
② 임차인·전입관계 — 확인 대상 30명
전입·임차관계인으로 확인되는 인원은 30명입니다. 그중 임대차계약·보증금·확정일자·임차권등기가 구체적으로 확인되는 사람은 김재모이며, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 29명을 모두 동일한 307호의 실제 임차인으로 확정할 수 없으며, 개별 전입 내역이 해당 호실과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구·접수 |
|---|
대항력 표시는 2021.12.02 근저당권을 기준으로 한 선순위성 검토입니다. '미상·후순위'는 전입일이 근저당권보다 늦고, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았다는 의미입니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 중복신고가 확인되지 않았다는 뜻입니다. 배당요구·접수 여부만으로 실제 배당금액이나 배당순위를 확정할 수 없습니다.
| 등기 위치 | 을구 2번 주택임차권 |
|---|---|
| 임차권등기일 | 2025.09.19 |
| 계약일 | 2021.12.13 |
| 전입일 | 2021.12.14 |
| 확정일자 | 2021.12.14 |
| 점유개시일 | 2021.12.30 |
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 원래 계약보증금 | 110,000,000원 |
| 등기상 미반환보증금 | 80,000,000원 |
| 말소기준 대비 | 후순위 2021.12.02 근저당권 이후 |
| 매수인 인수 | 현 권리관계 기준 인수 대상 아님 · 말소 확인 필요 |
김재모의 계약보증금은 110,000,000원이었으나, 임차권등기에 표시된 보증금은 그중 미반환분인 80,000,000원입니다. 두 금액을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 이 임차권은 선순위 근저당권 이후이므로 미반환보증금 80,000,000원이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구의 효력, 실제 배당관계 및 임차권등기의 말소 여부는 매각물건명세서와 배당 관련 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류
비엘캐슬은 36세대 규모이고 사용승인일은 2021.11.16입니다. 현재 최저매각가는 120,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 120,000,000원이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 120,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 120,000,000원 |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 단지 규모 | 36세대 |
| 사용승인일 | 2021.11.16 |
| 최근 실거래 비교 | 동일 면적 거래가격 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,900,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 갑구 2번 강제경매개시 · 김다혜 | 123,236,163원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 | 18,296,101원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 임의경매개시 · 대전동부새마을금고 | 123,236,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 근저당권 배당에 배정되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 잔여액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,047,248,427원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,070,896,427원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,089,750,827원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 시뮬레이션상 채권자의 배당액이 줄어들어 미배당액이 증가합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수액 증가로 연결되는 것은 아닙니다. 이 시나리오에서 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 및 물건 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측. 주변은 단독주택·다가구주택·연립주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물. 감정서에는 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비가 기재되어 있습니다. 다만 건물구조 설명의 호수는 401호이므로 307호에 대한 기재인지 대조가 필요합니다.
- 토지·도로. 대지 면적 739.1㎡, 지목 대, 평지입니다. 감정서에는 남동측 약 6m, 북서측 약 3m 내외의 포장도로가 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역. 토지 공시지가 957,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소규모 주거시설입니다. 동일 면적 실거래가격과 거래빈도가 검증되지 않아 매각가격의 시장 적정성과 향후 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.
특히 동일 감정 내용의 건물구조란이 401호를 지칭하므로, 이 화재가 실제 경매대상인 307호에 발생한 것인지부터 확인해야 합니다. 현재 단계에서 307호의 화재 피해를 확정하거나 복구비를 산정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건 표시와 감정평가 원본 대조. 경매대상 3층 307호와 감정서의 제4층 제401호 표시가 왜 다른지 확인하고, 감정대상·도면·현황사진·호실별 평가액의 일치 여부를 검증해야 합니다.
- 화재 대상 호실 확인. 2026.07.26 화재 기록이 307호에 해당하는지 구분하고, 해당한다면 마감재 외에 구조체·전기·배관·소방설비의 손상 범위를 점검해야 합니다.
- 전입관계인 30명 확인. 전입·임차관계인 중 실제 307호의 거주자와 임차인이 누구인지 확인하고, 보증금 미상 29명의 임대차계약·전입·점유관계 및 현재 거주 여부를 검증해야 합니다.
- 김재모 임차권등기 확인. 원계약 보증금 110,000,000원 중 미반환액 80,000,000원의 배당관계와 매각 후 임차권등기의 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 대전동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-490호 및 새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 확인해야 합니다.
- 강제경매·임의경매 관계. 2025타경3946 강제경매와 2026타경600441 임의경매의 진행관계, 채권별 청구금액 중복 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 비교 가능한 동일 면적의 최근 거래를 확인하고, 감정가 120,000,000원이 실제 시장가격 및 물건 상태에 부합하는지 판단해야 합니다.
- 관리비·명도·취득비용 확인. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자에 대한 인도절차, 취득 관련 세금 및 필요한 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 매각기일에 맞춰 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 실체
대전 비엘캐슬 307호는 등기상 권리순위만 보면 2021.12.02 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 김재모의 임차권등기 보증금 80,000,000원도 현재 확인된 순위에서는 매수인 인수 대상이 아니고, 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그러나 이것이 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 전입·임차관계인 30명, 보증금 미상 29명, 감정평가상 307호와 401호의 표시 불일치, 화재 손상 기록이 동시에 확인됩니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 120,000,000원에 가격상 이점이 있다는 판단을 내릴 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 원본·현장 확인 우선입니다. 권리 인수가 없다는 계산은 긍정적이지만, 해당 호실의 상태·점유·감정평가 일치 여부가 검증되지 않으면 실제 취득비용과 처분 가능성을 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 정확히 어떤 호실을 어떤 상태로 취득하게 되는가입니다.
