대전지방법원 2025타경3946. 대전광역시 서구 괴정동 비엘캐슬 5층 508호에 대한 경매입니다. 물건 용도는 다세대이며, 감정평가상 이용형태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기부상 소유자는 방희영, 말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다.

이 근저당권의 채권최고액은 2,900,000,000원으로 크지만, 공동담보목록 제2021-490호가 기재된 공동담보 근저당이라는 점을 구분해야 합니다. 이 금액을 508호만의 개별 채무액이나 낙찰자의 인수금으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으며, 후순위 경매개시결정과 가압류, 임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 배당률이 아닙니다. 감정평가 내용이 실제 경매 대상인 508호와 일치하는지, 그리고 화재 관련 손상이 어느 호실에 발생했는지가 우선입니다. 실거래 비교자료도 확보되지 않아 최저가 120,000,000원이 적정한 매수가인지 판단할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

② 임차인·점유관계 — 명단 30명, 호실 대조 필수

현황조사와 문건접수 등에 등재된 인원은 30명입니다. 이 중 장준희는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 확인되고, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 29명이 모두 508호의 독립적인 임차인이라고 단정할 수는 없으며, 각 인원의 실제 점유 호실과 임대차관계를 대조해야 합니다.

기록된 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 이에 따라 현재 권리분석에서는 대항력을 인정하지 않고 있습니다. 다만 전입자료만으로 현재 점유상태, 별도 임대차관계 및 실제 인도 가능성을 확정할 수 없고, 보증금·확정일자 미상 인원의 우선변제 여부도 추가 확인이 필요합니다.

위 표의 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일을 비교한 판단입니다. 보증금 미상은 0원이 아니며, 우선변제 미확인은 우선변제권이 없다는 뜻이 아닙니다. 배당요구 항목의 날짜는 접수기록 기준입니다. 별도 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 120,000,000원 가격 검증 보류

비엘캐슬은 2021.11.16 사용승인된 36세대 규모의 공동주택으로 기록돼 있습니다. 거래 비교를 위한 건물 정보상 면적은 24.3469㎡이나, 경매 대상 호실과 면적이 일치하는 비교 표본으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 508호의 확정 전용면적으로 단정하거나 다른 면적형의 거래가격을 508호 시세로 간주해서는 안 됩니다.

감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 적정가치가 입증되지는 않습니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 내부 훼손 가능성이 있는 물건은 정상 상태의 거래가격과 단순 비교하는 것도 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 시뮬레이션을 그대로 표시한 추정치입니다. 근저당 채권최고액 2,900,000,000원은 공동담보 기준이며, 근저당권 이전 및 실제 채권잔액은 최종 배당에서 확인해야 합니다. 경매개시결정 관련 청구액에는 중복 계산 가능성이 있어 합계 채권액을 그대로 독립 채무 합계로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위는 반영되지 않았을 수 있습니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오

회차가 진행되어 매각가가 낮아지면 시뮬레이션상 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 계산상 실질취득금액은 매각가를 중심으로 형성됩니다. 다만 취득부대비용과 명도·복구 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·건물상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정네거리 북측에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물 규모. 비엘캐슬은 36세대 규모이며 사용승인일은 2021.11.16입니다. 비교적 최근 사용승인된 건물이지만 개별 호실의 물리적 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방, 소방시설, 공용승강기 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m, 북서측 약 3m의 아스콘 포장도로가 기재돼 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 공시지가는 957,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 화재 손상이나 개별 설비 이상이 없다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 36세대의 소규모 공동주택이며 동일 면적형의 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 따라서 매도 소요기간이나 예상 매도가를 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정 대상 호실 일치 여부. 경매물건은 508호인데 감정요항에는 401호가 기재돼 있습니다. 감정평가서 표지, 물건표시, 내부 사진, 호별 배치도와 감정가격 적용 범위를 대조하세요.
• 화재 사실 확인. 2026.07.26 화재가 실제 어느 호실에 발생했는지, 508호에도 피해가 있었는지 확인해야 합니다. 확인 전에는 복구비를 단정할 수 없습니다.
• 장준희 임차권. 임차보증금 110,000,000원, 전입일 2021.12.08, 임차권등기 2025.12.29의 내용을 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 전입·임차 관련 명단. 30명 중 508호에 실제로 관계되는 사람이 누구인지 확인하세요. 특히 보증금과 확정일자가 미상인 29명의 호실·점유관계 확인이 필요합니다.
• 공동담보 목록. 제2021-490호의 담보목적물, 2026.09.03 근저당권 이전등기, 실제 채권잔액 및 배당권자를 확인해야 합니다.
• 명도 및 인도. 매수인 인수액 0원이라는 계산과 실제 인도 가능 여부는 별개입니다. 현재 점유자와 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 508호와 면적·용도·상태가 비교 가능한 거래사례를 확보하고, 필요하면 화재 복구 및 명도 비용을 반영해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 배당표 검증. 공동담보액, 중복 청구 가능성, 임차인 우선변제 및 당해세 등을 포함한 실제 배당순위를 재확인해야 합니다.
• 최종 경매기록. 매각기일 2026.10.26 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 먼저 ‘어떤 호실을 어떤 상태로 사는가’

대전 비엘캐슬 508호는 2021.12.02 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명하고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 임차권등기 보증금 110,000,000원이 존재하지만, 등기 기재상 주민등록과 점유개시는 말소기준권리 이후입니다.

그러나 권리상 소멸 가능성과 매수 안전성은 다릅니다. 전입·임차 관련 명단 30명의 개별 호실관계가 불명확하고, 경매 대상 508호와 감정요항의 401호가 불일치합니다. 여기에 화재 관련 설명까지 있어 감정가 120,000,000원의 신뢰성과 실제 수리 필요성을 검증해야 합니다.

실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 물건은 신건 입찰을 적극 권할 단계가 아니라, 감정 대상 호실·화재 피해·실제 점유·비교시세를 먼저 확인해야 하는 고주의 물건입니다. 권리분석의 첫 관문은 통과하더라도, 가격과 현물 상태의 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 접근이 합리적입니다.