광주지방법원 2025타경52532. 전라남도 여수시 국동에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 213호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 요항표에서는 각 구분건물의 이용상태를 생활숙박시설로 기재하고 있습니다. 따라서 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔로 취급해서는 안 되며, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021년 7월 9일 신탁재산의 귀속으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 진상농업협동조합과 주식회사유탑건설 등의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류가 이어졌으며, 선행 경매는 취하되고 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권의 말소 여부보다 실제 점유와 이용 가능성, 매각 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.07.09 접수된 진상농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 같은 날 후순위로 설정된 을구 2번 근저당권과 이후의 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 후순위 근저당권은 최초 채권최고액이 19,225,700,000원으로 등기된 뒤 2022.02.11 4,974,200,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 예상배당 계산에는 변경 전 금액이 사용되어 있으므로 최신 등기 내용과 예상배당 계산의 금액 차이를 확인해야 합니다. 공동담보권의 실제 피담보채무도 채권최고액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 239호와 213호를 구분해야 한다

현황조사에는 주식회사 비케이케미칼의 임대차 내역이 확인됩니다. 그러나 기재된 점유 부분은 239호이며, 경매 대상인 213호와 다른 호실입니다. 따라서 해당 임차인을 곧바로 213호의 임차인으로 계산하거나, 그 보증금을 본건의 인수 위험에 합산해서는 안 됩니다.

현황조사상 239호 임차인의 전입일은 2023.10.20으로 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 위 조사 내역은 본건 213호의 임대차를 입증하는 자료로 볼 수 없습니다.

현재 계산상 인수액은 0원이지만, 다른 호실의 임대차를 본건 임차인으로 처리하지 않는 것과 본건에 임차인이 없음을 확정하는 것은 서로 다릅니다. 특히 실제 점유가 확인되는 경우에는 점유의 원인과 대항력 판단에 필요한 사실관계를 추가 조사해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 아직 판단 불가

감정가와 현 회차 최저매각가는 모두 140,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 생활숙박시설 및 근린시설은 일반 주택과 이용 목적과 수요층이 다를 수 있으므로 단순히 일반 아파트의 평당가격과 비교해서는 안 됩니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 조건이 확인된 후, 비교 가능한 호실의 거래가격과 수익성을 검토하는 것이 적절합니다.

유찰 시나리오는 제공된 감정가 대비 80%·64% 기준이며, 향후 실제 매각가격이나 유찰 여부를 보장하지 않습니다. 미배당 금액은 주어진 채권액과 배당 계산을 사용한 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 옮긴 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 후순위 근저당의 채권액은 변경 전 채권최고액을 사용하고 있어 2022.02.11 변경등기(4,974,200,000원)와 차이가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 집행비용과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 매각대금 140,000,000원 중 집행비용 추정액 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권에 대한 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다.

이처럼 채권자가 채권액 전부를 배당받지 못하더라도, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 주어진 시나리오의 매수인 인수액 0원과 채권자 미배당 21,488,460,000원은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국동항·수산시장·학교·선박 관련 소규모 공장 등으로 구성된 지역입니다.
• 교통. 간선도로변으로 접근성이 양호하고 대중교통 등 도로교통 사정도 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층, 지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설 건물입니다. 건물 연면적은 37,335.51㎡입니다.
• 설비. 급배수·위생·시스템 냉난방·소화전·화재탐지 및 예방·승강기 설비 등을 구비한 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
• 부설주차장. 여수시 국동 117-1, 117-3번지에 별도 설치되어 있으며 매각에서 제외됩니다. 실제 주차 가능 여부와 사용 권원을 확인해야 합니다.
• 이용·환금성. 생활숙박시설의 합법적인 이용 형태와 영업 조건이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현 단계에서 구체적인 매각 용이성이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건축물대장상 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 대조하고, 213호의 정확한 용도 및 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 213호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 임차인은 239호 관련 인물입니다. 213호의 점유자, 임대차계약 존재 여부, 인도 가능성을 현장과 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 매각 제외 주차장. 117-1, 117-3번지 별도 부설주차장이 매각 제외로 기재되어 있으므로, 주차시설 이용 권원과 관리·운영 조건을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경 및 공동담보. 진상농업협동조합 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하고, 2022.02.11 채권최고액 변경을 반영해 권리·배당 관계를 검토해야 합니다.
• 세금 압류. 서초세무서장과 여수시의 압류가 확인됩니다. 실제 당해세 및 우선배당액 등은 확정 배당 계산에서 다시 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 건물의 유사 용도·면적·층의 최근 실거래와 실제 수익성을 확인한 뒤 적정 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 이용 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 승계 가능성, 숙박시설 관련 운영·유지비를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 최신 매각 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 사건은 말소기준권리가 명확한 근저당권이고, 후순위 담보권·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리 소멸 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 편입니다.

그러나 권리관계가 소멸한다고 해서 곧바로 매력적인 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 감정평가상 생활숙박시설인 점, 사건상 근린시설로 분류된 점, 239호 임차인 정보와 본건 213호의 점유 문제를 구분해야 한다는 점, 부설주차장이 매각에서 제외된다는 점은 모두 실제 취득과 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 현재 최저매각가 140,000,000원이 최근 시장가격에 비해 낮은지 높은지 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격은 112,000,000원, 89,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만 그것만으로 저평가를 입증할 수는 없습니다.

결론은 “등기상 소멸 구조는 긍정적, 그러나 가격·용도·점유는 검증 전까지 보류”입니다. 본건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 어떤 용도로 사용할 수 있고, 어느 정도의 시장가격과 수익성이 인정되는지를 확인하는 것입니다.